Cesiune contracte vanzare imobile_aplicare cota redusa
Situatie de fapt:
In contractul de vanzare-cumparare a terenului (plus investitia inceputa) se mentioneaza ca societatea B preia toate drepturile si obligatiile ce deriva din promisiunile bilaterale incheiate anterior de soc A cu persoanele fizice. Practic, societatea B preia avansurile de la socetatea A (nu s-au incheiat acte notariale de reziliere promisiuni de catre societatea A cu persoanele fizice si incheierea de noi promisiuni de catre societatea B), iar cumparatorii persoane fizice vor fi notificati de acest fapt. Am atasat contractul de vanzare-cumparare, pentru a putea fi consultat, daca e nevoie de alte detalii.
Intrebare:
1. Ce implicatii TVA sunt pentru aceste avansuri ce trebuie transferate de la firma A la firma B? Este obligatoriu sa se intocmeasca facturi de storno pe avansuri la firma A si sa se factureze aceleasi sume de care firma B care clienti persoane fizice?
2. Daca raspunsul la intreb 1 este DA, atunci, poate firma B sa aplice cota de TVA de 5% pt promisiunile incheiate in 2023 de catre firma A? (bineinteles, la acel moment, se indeplineau conditiile pt facilitatea fiscala de TVA 5%).
3. Daca raspunsul la intrebarea 1 este NU, va rog precizati modalitatea (monografie, documente justificative) de transfer a avansurilor incasate de firma A, catre firma B.
1. Avansurile facturate si incasate de catre A de la persoane fizice, in urma cesiunii drepturilor si obligatiilor din promisiunile de vanzare si cumparare vor trebui stornate de catre societatea A si refacturate de catre societatea B catre aceleasi persoane fizice .
2. Avansurile date de catre persoanele fizice in anul 2023 , in urma cesiunii acestor promisiuni de vanzare cumparare stornate si restituite sau compensate intre A si B vor repune in situatia initiala a cumparatorilor in relatia cu noul vanzator B, astfel incat prin refacturarea acestor avansuri de catre B in acest an nu se va mai putea aplica cota redusa de 5% doar de 9% , cota in vigoare in anul 2024 .
In acest sens s-a pronuntat si Directia generala de Legislatie fiscala si reglementari vamale.
Potrivit punctului de vedere emis de Direcția generală de legislație fiscală și reglementări vamale și contabile din cadrul Ministerului Finanțelor, cesionarul NU beneficiază de cota redusă de TVA în temeiul normelor tranzitorii, dacă cesiunea s-a încheiat începând cu 1 ianuarie 2024.
Această soluție, la care ne raliem, se explică prin însăși natura raporturilor de drept fiscal – acestea sunt raporturi care implică autoritatea publică și se stabilesc pe verticală, între stat și particulari; astfel, beneficiile fiscale nu ar putea fi transmise prin contracte de cesiune încheiate între particulari, întrucât acestea dau naștere unor raporturi de drept civil „pe orizontală”, părțile aflându-se pe poziții de egalitate juridică.
Totodată, raportul de drept fiscal diferă și față de alte ramuri ale dreptului public, cum ar fi cel administrativ – în timp ce o autorizație de construire, spre exemplu, este legată indisolubil de bunul imobil și valabilitatea ei se menţine chiar și în cazul schimbării investitorului, dreptul de a cumpăra o locuință cu cota de TVA de 5% este legat de imobil, dar variază în funcție de persoana cumpărătorului si de a vanzatorului și de momentul efectuării tranzacției.
3. In urma stornarii avansurilor se vor emite facturi cu minus:
4111 = 419 cu minus valoarea avansului
4111 = 4427 cu cota de TVA (valoare cu minus)
Referitor la incasarea acestor avansuri, acestea se pot restitui persoanelor fizice iar apoi acestia vor achita noile facturi catre B sau se poate face in baza contractelor de cesiune o compensare in 3 – si transferul banilor sa fie doar de la A catre B.
Reglementare:
- Codul Fiscal art 291 ; Codul civil
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!
Articol scris de catre Cornel Grama, in data de 9 iulie 2024.
Expert contabil si consultant fiscal din Cluj Napoca si unul dintre fondatorii si administratorii Asociației “Tax Advisors” și al Grupului Tax Advisors de pe Facebook cu un numar de peste 45.000 de membri.
