Verificare condiții incadrare TVA cotă redusă la vanzare imobil

Situatie de fapt:

Dezvoltator imobiliar, inregistrat in scopuri de TVA si platitor de impozit pe profit incheie cu o PERSOANA FIZICA un contract de rezervare in vederea achizitionarii unui apartament. La momentul rezervarii 24.10.2024 blocul de apartamente era in constructie termenul de finalizare fiind sfarsitul anului 2025.

In data de 24.10.2024 s-a incheiat contractul de rezervare cu PF, in contract s-a stipulat pretul apartamentului si anume 52.500 euro TVA 9% INCLUS (se intruneau conditiile de aplicare a cotei reduse de TVA cf Codului Fiscal in vigoare la data de 24.10.2024).

Dupa incasarea sumei de 500 euro dezvoltatorul a emis factura de in lei la cursul BNR valabil la data facturii cu cota de 9% si anume 2487.30 lei (tva 9% inclus)

In data de 14.11.2024 se incheie la notar promisiune bilaterala de vanzare cumparare. In promisiune este trecut pretul apartamentului 52.500 euro, cota de TVA 9% precum si platile ce s-au facut si urmeaza sa se faca pana la perfectarea contractului de vanzare cumparare si anume:
– Rezervarea in suma de 500 euro achitata contravaloarea in lei fiind de 2487.30 lei
– La semnarea promisiunii suma de 38.300 euro echivalentul in lei fiind de 190596.12 lei
– Diferenta de 13.700 euro la data autentificarii contractului de vanzare cumparare, termenul fiind de maxim 31.12.2025.

Dupa incasarea de catre dezvolator a sumei trecute in promisiune 190.596.12 lei (38.300 euro) acesta emite factura fiscala cu cota de TVA 9%.

Acum in decembrie 2025 situatia se prezinta astfel:
PF are documente justificative prin care:
– A incheiat in data de 11.10.2021 o promisiune bilaterala de vanzare cumparare CU UN ALT DEZVOLTATOR in vederea achizitionarii unui apartament .Cota de TVA trecuta in promisiune respectiva este de 5%.

In promisiune este trecut:
1. Pretul apartamentului 43050 euro tva 5%
2. Rezervarea 500 euro achitata in data de 05.10.2021
3. Suma care urmeaza sa fie achitata la data promisiunii 37.500 euro (achitata in data de 12.10.2021)
4. Restul de plata pentru apartament 5050 euro la data la care se inchei cvc.

La data de 14.03.2023 PF incheie contract de vanzare cumparare autentificat la notar pentru imobilul respectiv, in CVC este trecut:
– pretul 43050 euro si TVA 5%
– Platile ce au fost factute in anul 2021 500 euro si 37500 euro adica 38000 euro
– Diferenta de 5050 euro de plata la data contract 14.03.2023.

In contractul de vanzare cumparare din 14.03.2023 notarul a facut specificatii referitoare la trecerea in registrul achizitiilor de locuinte cu cota de 5%

Avem o copie dupa acel registru pentru CNP PF si apare contractul din 14.03.2023 iar mai jos este specificat urmatorul text:

“ PF avand CNP NU FIGUREAZA la data de 10.12.2025 ca fiind inscrisa in Registrul Achizitiilor cu taxa redusa de TVA, in calitate de dobanditor, dupa data de 01.01.2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana …….”

Intrebare:

Suntem in situatia in care nu stim ce cota de tva ar trebui sa folosim 9% ? sau 21%? pentru ca PF a mai achizitionat in anul 2023 o locuinta cu cota redusa 5% conform documentelor justificative (promisiune 11.10.2021 si cvc 14.03.2023) dar conform registru nu a mai achizitionat, cautare facuta de notar in data de 10.12.2025.

Asteptam un raspuns cat se poate de repede in vederea perfectarii in mod corect si legal al actului notarial si ulterior de inregistrare in Contabilitate in vederea unei evidente corecte si complete din punct de Vedere legal.