Situație de fapt:

Avem urmatoarea speta: cladire de apartamente noi, construite de un dezvoltator imobiliar cu un antreprenor, pt care procesul verbal de receptie cu autoritatile (Pv la terminarea lucrarilor) si certificatul de edificare a constructiilor este in anul 2025, la o valoare de 1.200.000 lei, suma inregistrata in contabilitate in contul de investitii in curs (331). Tot in anul 2025 se inregistreaza actul notarial de apartamentare si se trece investitia in contabilitate in contul de produse finite (345), in vederea vanzarii. La data actului de apartamentare, valaorea investitiei era 1.400.000 lei

La momentul receptiei cu autoritatile, cladirea este cel putin in stadiul cerut de legislatia in constructii, exteriorul la cheie iar interiorul in faza de instalatii electrice si termice.

Lucrarile de finisare (practic de continuare a autorizatiei, de terminare a proiectului initial) se continua in anul 2025 si 2026, la o valoare de 900.000 lei in plus fata de valoarea de la data PV de terminare a lucrarilor si 700.000 lei in plus fata de valoarea de la data actului notarial de apartamentare, apartamentele avand in final o valoare totala de 2.100.000 lei. Valorile sunt fara TVA si nu includ valoarea terenului.

Întrebare:

1. In anul 2027, cladirea ar putea fi vanduta in regim de scutire cu ajustarea TVA-ului dedus la costul de productie, cf art 292, al 2, lit f din Codul fiscal?

2. Lucrările ulterioare (adica cele de continuare a autorizatiei de construire si aducerea apartamentelor in stadiul de finisare la cheie) reprezintă o transformare care determină calificarea apartamentului drept construcție nouă, cf art 292, al 2, lit f, pct 4?

3. Daca lucrarile ulterioare reprezinta o “transformare”, concret, cum se calculeaza si care este procentul transformarii in speta de mai sus? Ce valoare se ia in considerare pt calculul transformarii? Valoarea din contabilitate de la data PV de receptie sau valoarea din contabilitate de la data apartamentarii?

Avand in vedere ca exista lucrari ulterioare datei PV de receptie cu autoritatile, se poate considera ca de fapt aceasta receptie din 2025 nu este definitiva (desi pe PV nu se specifica acest lucru) si ca de fapt, data finalizarii constructiei, adica data primei ocupari este doar in anul 2026, cand efectiv nu se mai inregistreaza nici o lucrare pe apartamente? Si eventual, societatea, sa fie nevoita sa faca inca un PV de receptie la terminarea tuturor lucrarilor doar cu antreprenorul?

in codul fiscal avem prevederea: (3) Se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcții sau al unei părți din construcție care nu a suferit transformări de natura celor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizări a unei construcții se referă la construcții care au suferit transformări de natura celor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizări se înțelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a lucrărilor de transformare a construcției în cauză sau a unei părți a construcției. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcții sau a unei părți din construcție, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcției sau a unei părți din construcție cu valoarea transformării respective.

Raspuns parțial - Testează gratuit timp de 7 zile!

1. Regimul de TVA aplicabil vânzării clădirii în anul 2027
Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcții sau părți de construcții este scutită de TVA fără drept de deducere, cu excepția livrării de construcții noi. Livrarea unei construcții noi reprezintă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării.
Totodată, conform pct. 55 alin. (3) și (5) din Normele metodologice, în cazul unei construcții care nu a fost ocupată efectiv și care nu a suferit transformări de minimum 50%, data primei ocupări este data semnării procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar orice livrare efectuată după data de 31 decembrie a anului următor acestui moment este scutită de taxă.
În speța prezentată, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de edificare au fost obținute în anul 2025. Prin urmare, perioada în care apartamentele sunt calificate drept „construcții noi” prin raportare la edificarea inițială se împlinește la data de 31 decembrie 2026.
Întrucât lucrările ulterioare de finisare finalizate în anul 2026 reprezintă 42,86% din valoarea finală a construcției, situându-se sub pragul legal de 50% prevăzut la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, consider ca în anul 2027 apartamentele pot fi vândute în regim de scutire de TVA fără drept de deducere, cu obligația ajustării taxei deduse.
În ceea ce privește mecanismul de ajustare a TVA-ului dedus la costul de producție, potrivit art. 305 alin. (1) lit. a) teza finală din Codul fiscal, bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent dacă în contabilitate sunt înregistrate ca stocuri (contul 345) sau ca imobilizări corporale. De asemenea, lucrările de transformare a bunurilor imobile a căror valoare este de cel puțin 20% din valoarea imobilului după transformare sunt asimilate bunurilor de capital și au o perioadă proprie de ajustare de 20 de ani, distinctă de pragul de 50% prevăzut la art. 292.
Societatea poate opta pentru taxarea livrărilor în anul 2027 prin depunerea notificării prevăzute la art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, situație în care nu mai efectuează ajustarea TVA.

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

  • Alerte Fiscale scrise și webinarii!
  • Consultant AI disponibil 24 din 24
  • Acces Reviste Bența - Prietenii Fiscalității și Prietenii Contabilității
  • Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
  • Răspundem la orice speță din domeniile: fiscalitate, contabilitate și resurse umane
  • Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
  • Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
  • Ai siguranță în relația cu autoritățile
  • Te asiguri ca ești în legalitate
Ioana Camelia Vișan

Articol scris de catre Ioana Camelia Vișan, in data de 30.10.2026

Avand la baza studii juridice si o specializare in fiscalitate, practic o abordare a spetelor din doua puncte de vedere, fapt ce imi permite o intelegere mai buna in special in cazul spetelor complexe care nu necesita doar cunostinte in domeniul fiscalitatii. In decursul ultimilor 8 ani am avut ocazia sa particip la diferite cursuri si seminarii sustinute de specialisti recunoscuti in domeniul fiscalitatii, ajungand astazi sa pot rezolva o gama variata de spete si sa pot raspunde cu promptitudine la intrebarile clientilor.

Vezi pagina autorului

Articole relevante

Mădălina Bădescu

Mădălina Bădescu

Situație de fapt: Suntem o societate cu CA peste 50 milioane Eur, care avem obiect de activitate comercializare de autoturisme, servicii de reparatii si intretinere precum si vanzare de piese de schimb inclusiv a uleiurilor pentru acestea. In anul 2024 societatea a calculat si a achitat IMCA. Întrebare: In anul 2024, datorita faptului ca sociatatea a vandut ulei era obligata sa calculeze si ICAS? Va rog, sa ne ajutati cu prevederile legale in ambele situatii. Multumim!

Citește articolul
Răzvan Bălteanu

Răzvan Bălteanu

Situație de fapt: Societate: * Înregistrată în scopuri de TVA în România conform art. 316 Cod fiscal * Înregistrată în regimul special OSS (schema Uniunii), cu România ca stat membru de identificare, pentru vânzările la distanță intracomunitare către persoane fizice din alte state membre UE * Deține și un cod de TVA în Olanda, fără sediu fix în Olanda În prezent, achiziționăm mărfurile de la furnizori din România, care ne facturează cu TVA românesc 21%. Ulterior vindem bunurile către clienți finali (persoane fizice) din alte state membre UE și declarăm și plătim trimestrial prin OSS TVA-ul aferent statului membru de

Citește articolul
Ioana Camelia Vișan

Ioana Camelia Vișan

Situație de fapt: Avem urmatoarea speta: cladire de apartamente noi, construite de un dezvoltator imobiliar cu un antreprenor, pt care procesul verbal de receptie cu autoritatile (Pv la terminarea lucrarilor) si certificatul de edificare a constructiilor este in anul 2025, la o valoare de 1.200.000 lei, suma inregistrata in contabilitate in contul de investitii in curs (331). Tot in anul 2025 se inregistreaza actul notarial de apartamentare si se trece investitia in contabilitate in contul de produse finite (345), in vederea vanzarii. La data actului de apartamentare, valaorea investitiei era 1.400.000 lei La momentul receptiei cu autoritatile, cladirea este cel

Citește articolul
Incadrare lucrari de finisare-data primei ocupari | Universul Fiscal