Activitate economica persoana fizica

Situatie de fapt:

O persoana fizica a avut incepand cu anul 2014 pana in prezent venituri din chirii (sub 5/an) si arenda care, incepand cu 2015 depasesc plafonul de inregistrare ca platitor de tva.

Ocazional persoana fizica vinde cate un teren/imobil, astfel:

• In 2014 vinde un teren extravilan

• 2017 vinde o gasoniera obtinuta prin contract de vanzare-cumparare de la bunicii sotiei (locuinta personala 14 ani)

• 2018 vinde o cladire cu terenul aferent, cladire care reprezinta un monument istoric . Nu exista un raport de evaluare separat al cladirii si al terenului. In principiu, nu se poate fi construit nimic pe terenul liber, datorita reglementarilor legale (cladirea este o fosta scoala, nu se poate constri nimic la o distanta de 100m scoala, plus pozitionarea strazilor inconjuratoare si forma cladirii). S-a considerat cladire veche si terenul a urmat regimul cladirii , scutit de tva art 292.

• 2019 se incheie un antecontract de vanzare a unui teren construibil, care se anuleaza deoarece cumparatorul renunta la tranzactie (lipsa bani finalizare tranzactie). Conform antecontractului, in acest caz cumparatorul pierde avansul de 50000 euro ca penalizare/despagubire. Suma de 50000 euro este declarata in declaratia unica si impozitata 10%.

• Tot in 2019 se gaseste alt cumparator pentru terenul construibil, se incheie alt antecontract de 100000 euro, care expira in 31.08.2021. Nici acesta nu se va finaliza, din acelasi motiv (lipsa bani), urmand a fi anulat, avansul va fi restituit. (nu va fi penalizare) . Nu s-a colectat tva.

• 2020 se vinde un alt teren construibil, pentru care nu se colecteaza tva, si un teren arabil scutit.

Intrebare:

1. Bunurile au fost detinute in devalmasie cu sotia, unul din properietari isi asuma inregistrarea si plata.

2. Utilitatile aferente chiriasilor (achitate de pf si decontate ulterior de acestia) nu au intrat in veniturile brute din chirii . (nu s-au declarat in declaratiile anuale). Chiriile sunt in euro.

3. Daca pana in 2018 lucrurile au fost destul de clare, in 2018 vanzarea unui monument istoric este scutita de tva sigur? Terenul in sine nu are nici o valoare, pt ca scoala nu poate fi demolata, nu se poate construi nimic, deci urmeaza regimul scutit al casei.

4. Avansurile din 2019 sunt impozabile? In cazul anularii antecontractului nr 2 (nu poate fi livrat terenul, cumparatorul nu are diferenta de bani) mai intra in sfera tva? Antecontractul nr 1 se rezuma la o penalitate, care este in principiu scutita de tva?

5. Pentru terenul construibil din 2020 trebuie colectata tva si declarata. Care este procedura: Inregistrare registrul comertului, completare 070, depunere ulterior D300 pe toata perioada 2020-2021 ca decont unic; se depune D394?; trebuie declarat in Declaratia unica? Daca nu declara in DU, vor exista neconcordante intre D300 si veniturile declarate?

6. Daca se reincadreaza veniturile din transferul bunurilor imobiliare in venituri din activitati independente, ce se intampla cu impozitul (mai mic ) platit la notar? Exista procedura de compensare a taxelor?

7. Cum poate continua in viitor activitatea? Pf mai are alte terenuri, in plus o activitate economica pe pfa este mai dificila. (prorata, plus fisa finante la persoanele fizice este inexistenta, interactiunea cu finantele publice dificila). Pf este asociat unic la 2 firme, coduri CAEN agentie imobiliara si dezvoltare imobiliara. Poate aduce ca aport la capitalul social terenurile inchiriate in vederea inchirierii/vanzarii/dezvoltare imobiliara? Exista obligatii fiscale specifice? In declaratiile unice s-au declarat si platit veniturile din chirii euro, contributia cass, dividendele primite de la una din societatatile unde este asociat unic. Nu s-a declarat contributia pensie. In cazul reincadrarii activitatii, trebuie inclusiv aceasta declarata si platita?