Chirie – compensare chirie cu investiții

Situatie de fapt:

Solicitare de clarificări privind tratamentul fiscal al veniturilor din cedarea folosinței bunurilor în contextul existenței unei perioade de grație și a unor investiții efectuate de locatar.

Vă supun atenției următoarea speță fiscală în vederea obținerii unei opinii profesionale privind obligațiile de declarare și plată a impozitului pe venit:

Descrierea situației de fapt: O persoană fizică (locator) a încheiat un contract de închiriere cu o formă de exercitare a profesiei de avocat (locatar), având ca obiect un imobil cu destinația de birou. Contractul a fost înregistrat la organul fiscal competent, cu o chirie stabilită anual.

Conform clauzelor contractuale, locatarul beneficiază de o perioadă de grație de 6 luni de la plata chiriei, necesară pentru efectuarea unor lucrări de amenajare și modernizare (sistem ventilație, înlocuire tâmplărie/uși). Din punct de vedere contabil, locatarul înregistrează aceste cheltuieli ca investiții la activele primite prin locațiune (imobilizări), urmând să deducă TVA-ul și să amortizeze investiția pe durata contractului.

Întrebare:

Impozitarea venitului brut: În condițiile în care, în primele 6 luni, fluxul de numerar (cash-flow) este zero, cum se definește venitul brut impozabil pentru această perioadă? Se consideră că proprietarul obține un venit în natură la momentul recepției lucrărilor, conform art. 120 din Codul Fiscal?

Recunoașterea venitului: Valoarea investițiilor efectuate de locatar (care sporesc valoarea imobilului) trebuie raportată în Declarația Unică ca venit din cedarea folosinței bunurilor în anul fiscal curent, sau aceasta reprezintă un venit impozabil doar la momentul rezilierii contractului sau expirării perioadei de închiriere?

Corelarea cu deductibilitatea locatarului: Având în vedere că locatarul înregistrează modernizările ca imobilizări, există riscul ca perioada de grație să fie recalificată de organele de control drept o compensare (schimb de servicii), generând obligația de a calcula impozitul pe venit la o valoare estimată a chiriei?