Cesiune antecontract vanzare-cumparare imobil

Situația expusă cu privire la acest tip de tranzacții Imobiliare a fost și este tot mai des întâlnită de ceva vreme.

Voi răspunde pas cu pas și punctual la fiecare întrebare.

Așadar:

1. Societatea A trebuie să emită o factură către Societatea C, chiar dacă cesiunea se face la același preț. Contractul de cesiune este necesar ca document juridic, dar nu înlocuiește factura din punct de vedere contabil/fiscal.

2. Monografie contabilă – Societatea A

Înregistrarea antecontractului în contabilitate

4093 (avansuri imobilizări corporale) = 404 (furnizori de imobilizări) sau 401 (furnizori)

4426 (TVA deductibilă) = 4427 (TVA colectată) – Înregistrarea taxării inverse

Facturarea cesiunii

4111 (clienți) = 7583 (venituri din cedări active) – Emiterea facturii pentru cesiune către Societatea C

Încasarea facturii

5121 (conturi la bănci) = 4111 (clienti)

Anularea avansului în contabilitate

6583 (cheltuieli privind activele cedate) = 4093 (avansuri imobilizări corporale)

Monografie contabilă – Societatea C

Cesiunea creanței de la Societatea A

Înregistrarea creanței preluate:

4093 = 404 sau 401

Plata către Societatea A:

404 sau 401 = 5121

Perfectarea contractului cu Societatea B

Achiziția imobilului:

212 (construcții) = 404 sau 401

4426 = 4427

Înregistrarea cesiunii:

404 sau 401 = 4093

Plata diferenței către Societatea B (dacă este cazul):

404 sau 401 = 5121

• Nu am mai expus denumirea conturilor contabile, decat pentru ceea ce nu trecusem în monografia anterioară

3. Nu este obligatoriu ca Societatea C să achite prețul cesiunii de creanță imediat la momentul contractului, acest lucru depinde de prevederile contractului de cesiune dintre Societatea A și Societatea C.

Așadar în funcție de termenii contractuali are loc și modalitatea de efectuare a plății.

4. Societatea B nu trebuie să achite impozit pe venit din cesiune în cazul în care cesiunea se face la același preț ca cel din antecontract, deoarece Societatea B nu este parte în cesiunea de creanță dintre Societatea A și Societatea C.

5. În cadrul contractului de cesiune, trebuie să fie menționate clar implicațiile referitoare la TVA pentru a asigura detaliile din punct de vedere fiscal și, desigur pentru a evita confuziile între părți.

6.  Sunt mai mulți pași de luat în calcul și anume:

a. Acordul cu privire la Cesiune

Este necesar ca proprietarul, în speță, Societatea B, să fie de acord cu cesiunea către Societatea C.

Acest acord se materializează fie prin includerea unei clauze specifice în antecontract, fie printr-un document adițional de acord la contractul existent.

Societatea B trebuie să semneze contractul de cesiune, prin care se transferă toate drepturile, pe care le are față de societatea A către societatea C.

b. Document scris – notificare oficială către toți participanții la tranzacție

Societatea A trebuie să notifice în scris societatea B despre cesiune către societatea C. Această notificare trebuie să fie acceptată de societatea B pentru ca transferul să fie valabil.

În unele cazuri, această notificare trebuie să fie însoțită de un document de acceptare scris din partea societății B. Astfel, proprietarul este informat oficial că societatea C este cea care va încheia tranzacția finală.

c. Document scris de recunoaștere a cesiunii

După ce cesiunea este acceptată de toate părțile, trebuie să existe un document oficial (contractul de cesiune) care să recunoască transferul drepturilor din antecontract de la societatea A la societatea C.

Acest document trebuie semnat de toate cele trei părți: societatea A (cedentul), societatea B (debitorul) și societatea C (cesionarul).

d. Dovada Plății

Societatea A trebuie să se asigure că plata avansului inițial efectuată către societatea B este corect documentată și că suma va fi considerată ca parte din prețul final (se stipulează în contract), indiferent dacă cesiunea către societatea C are loc.

Societatea C trebuie să fie informată despre această plată, iar documentele care să ateste acest lucru trebuie să fie incluse ca parte din contractul de cesiune.

e. Încheierea unui alt Contract de Vânzare-Cumpărare

Societatea B trebuie să fie de acord să încheie contractul final de vânzare-cumpărare cu societatea C, astfel încât cesiunea să fie pusă în aplicare în mod legal.

Trebuie clar menționat că toate drepturile și obligațiile inițiale, inclusiv cele prevăzute în antecontract (de exemplu, termenii de plată, condițiile de livrare a imobilului etc.) sunt transferate către societatea C.

f. Actualizarea în Registrul Bunurilor Imobiliare (dacă este cazul)

Dacă este necesar, tranzacția trebuie să fie înregistrată în cartea funciară sau în alt registru de bunuri imobiliare pentru a reflecta corect schimbarea drepturilor asupra proprietății.

Societatea B ar putea să fie responsabilă să faciliteze acest proces și să ofere documentele necesare pentru înregistrarea corectă a noii proprietăți.

g. Confirmarea Scutirii de TVA

Societatea A trebuie să se asigure că există un acord privind tratamentul TVA pentru cesiune. Deoarece cesiunea de creanță este scutită de TVA, acest lucru trebuie clarificat în documente.

Societatea B trebuie să fie de acord cu tratamentul TVA propus și să includă în contract specificarea că operațiunea de cesiune este scutită de TVA.

 

Reglementare:

• Legea 227/2015, OMFP 1802/2014