Obligatii dezvoltator imobiliar_Oficiul National pentru Prevenirea si combaterea spalarii banilor
Intrebare:
Dezvoltator imobiliar, platitor de impozit pe profit si tva lunar.
In vederea aplicarii legii 129/2019 un dezvoltator trebuie sa aibe masurile de cunoastere a clientului PERSOANA FIZICA, sa puna fiecare client persoana fizica sa completeze fisa de acceptare client si fisa evaluare risc?
La dosarul fiecarui client persoana fizica am urmatoarele documente:
-copie ci si certificat de casatorie daca este cazul
-rezervare
-factura cu bon fiscal daca achita numerar (cele mai multe rezervari sunt prin banca)
-promisiune + factura (incasareA se face prin banca)
-contract de vanzare + factura (incasarea se face prin banca)
Persoana fizica prima data ia legatura cu agentia imobiliara (la care noi platim comision de intermediere ) dupa ce achita rezervarea la cateva zile se intra in notariat cu persoana fizica si se intocmeste promisiunea pe care o achita prin banca apoi la vanzare se merge la notar se intocmeste cvc si in cvc se specifica ca ambii (VANZATORUL SI CUMPARATORUL) au luat la cunostinta despre legea 129/2019 si legea 70.
Mi se pare un pic deplasat sa ma duc la fiecare client persoana fizica si sa-i cer sa completeze aceste fise.
Eu am inteles ca notarul este cel care face verificarea de conformitate, notarul este raportor pentru noi vanzatorul de imobile (DEZVOLTATOR IMOBILIAR)
Va rog frumos daca ma puteti ajuta cu un raspuns cat se poate de repede legat de aceste persoane fizice care achizitioneaza apartamente de la noi.
Ce spune legea 129/2019
- Obligația de cunoaștere a clientelei (KYC – Know Your Customer) revine entităților raportoare definite de lege: bănci, instituții financiare, notari, avocați, agenți imobiliari, dezvoltatori imobiliari, etc.
- Dezvoltatorii imobiliari care vând direct către persoane fizice sunt considerați entități raportoare. Prin urmare, au obligația să aplice măsuri de cunoaștere a clientelei atunci când tranzacțiile depășesc anumite praguri sau prezintă risc.
- Măsurile includ: identificarea clientului, verificarea identității, evaluarea riscului, păstrarea documentelor.
Documentele pe care le ai deja
Dosarul fiecărui client conține:
- Copie CI și certificat de căsătorie (dacă e cazul)
- Rezervare și facturi (plătite prin bancă sau numerar)
- Promisiune de vânzare + factură (plătită prin bancă)
- Contract de vânzare + factură (plătită prin bancă)
Aceste documente acoperă identificarea clientului și trasabilitatea plăților, ceea ce reprezintă deja o parte din cerințele legii.
Fisele de acceptare și evaluare risc
- Fisa de acceptare client și fisa de evaluare risc sunt instrumente interne recomandate pentru a demonstra că ai aplicat procedurile KYC.
- Chiar dacă notarul are rol de raportor (într-adevăr, notarul verifică conformitatea și poate raporta tranzacțiile suspecte), responsabilitatea nu se transferă integral către notar. Dezvoltatorul imobiliar rămâne entitate raportoare și trebuie să aibă propriile proceduri.
- Practic, notarul și dezvoltatorul au obligații complementare: notarul verifică actele și raportează, iar dezvoltatorul trebuie să demonstreze că și el a aplicat măsuri de cunoaștere a clientelei.
Concluzie
- Da, ca dezvoltator imobiliar sunteti obligat să aplicati măsuri de cunoaștere a clientelei pentru persoane fizice.
- Documentele pe care le colectati de la clienti deja sunt o bază bună, dar pentru conformitate deplină este recomandat să aveti și fisa de acceptare client și fisa de evaluare risc, ca parte din procedurile interne.
- Notarul nu te scutește de obligațiile proprii – el are rol separat de raportor.
Recomandarea practică: să se implementeze un set minimal de proceduri interne KYC, chiar dacă pare redundant, pentru a evita sancțiuni în cazul unui control al Oficiului Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor (ONPCSB).
Ca si titlu de exemplu prezentam si niste modele pentru cele 2 fise pe care sa le aveti in vedere la implementarea procedurilor interne :
Model – Fișa de acceptare client (persoană fizică)
Date de identificare client:
- Nume și prenume: __________________________
- CNP: __________________________
- Adresă domiciliu: __________________________
- Telefon / Email: __________________________
- Document de identitate: CI seria ___ nr. ___, eliberat de ___ la data ___
- Stare civilă: __________________________
Date tranzacție:
- Tip tranzacție: Rezervare / Promisiune / Contract vânzare
- Valoare tranzacție: __________________________
- Modalitate plată: Numerar / Transfer bancar
- Data tranzacției: __________________________
Declarații client:
- Confirm că am luat la cunoștință de prevederile Legii 129/2019 și Legea 70/2015 privind limitarea plăților în numerar.
- Confirm că fondurile utilizate provin din surse legale.
Semnătura client: __________________________
Semnătura reprezentant dezvoltator: __________________________
Model – Fișa de evaluare risc
Criterii de evaluare:
- Valoarea tranzacției:
- ☐ Sub 15.000 EUR → risc scăzut
- ☐ Peste 15.000 EUR → risc mediu/înalt
- Modalitate plată:
- ☐ Transfer bancar → risc scăzut
- ☐ Numerar → risc crescut
- Profil client:
- ☐ Rezident România → risc scăzut
- ☐ Nerezident / domiciliu în jurisdicție cu risc → risc crescut
- Relația cu clientul:
- ☐ Tranzacție unică → risc scăzut
- ☐ Tranzacții multiple / repetate → risc mediu/înalt
Clasificare finală:
- Risc scăzut / mediu / înalt (se bifează)
Măsuri aplicate:
- Identificare client (CI, acte notariale)
- Păstrare documente min. 5 ani
- Raportare către ONPCSB dacă există suspiciuni
Semnătura responsabil conformitate: __________________________
Recomandare practică
- Se pot păstra aceste fișe în format tipizat, completate și semnate doar pentru tranzacțiile care depășesc pragurile sau prezintă risc.
- Pentru tranzacțiile standard (plătite prin bancă, cu acte notariale), fișele pot fi completate sumar, pentru a demonstra că sunt proceduri interne.
Reglementare:
- Legea 170/2019 si Legea 70/2015
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!
Articol scris de catre Cornel Grama, in data de 24 noiembrie 2025.
Expert contabil si consultant fiscal din Cluj Napoca si unul dintre fondatorii si administratorii Asociației “Tax Advisors” și al Grupului Tax Advisors de pe Facebook cu un numar de peste 45.000 de membri.
