Tranzacții imobiliare persoane fizice

Situatie de fapt:

1. Proprietate și proiect

Soț & soție (coproprietari în devălmașie) au cumpărat o casă veche.

Au făcut lucrări de recompartimentare/renovare (nu au edificat clădire nouă), rezultând:

-3 apartamente, 1 garaj

2. Vânzări efectuate

Au vândut până acum: 2 apartamente, 1 garaj

Livrările au fost tratate ca „construcții vechi” (regim TVA scutit, cu mențiunea legală pe factură).

3. Înregistrare TVA

Din cauza numărului de tranzacții și a caracterului economic, soția s-a înregistrat în scopuri de TVA în aprilie 2025 (PF persoană impozabilă). Facturarea s-a făcut pe codul de TVA al soției, fără TVA, cu mențiunea scutirii.

4. Vânzarea apartamentului 3 (în 2025)

Pentru vânzarea celui de-al 3-lea apartament (tot „construcție veche” / scutită TVA):

-Notarul a cerut să vadă factura și factura a fost emisă și transmisă pe codul de TVA al soției.

-În contract, notarul a trecut soț + soție ca vânzători și a înscris codul de TVA doar al soției.

-Totuși, notarul a reținut impozitul de 3% (art. 111 – transfer din patrimoniul personal).

5. Continuitate

În paralel / ulterior:

-soții au început construirea unei case (posibilă vânzare viitoare)

-după înregistrarea TVA, au achiziționat încă o casă veche (soț + soție în contract, cu mențiunea cod TVA soție) cu intenția de renovare și posibilă valorificare.

Cheltuielile sunt urmărite distinct (pe cod TVA soție) pe „proiecte”: imobil recompartimentat, imobil nou achiziționat, cheltuieli generale.

Intrebare:

Ce vrem să știm – întrebări punctuale

Î1. Încadrarea veniturilor la impozit pe venit

În condițiile descrise (multiple vânzări, facturare pe cod TVA, intenție de valorificare), este probabil/rezonabil ca ANAF să considere veniturile ca fiind din activități independente (Titlul IV, art. 67–68), chiar dacă bunurile sunt proprietate personală (soț-soție, devălmașie) și nu există autorizare ONRC?

Dacă da: se datorează CAS și CASS (în funcție de plafon) pentru anul 2025?

Î2. Cine declară și cine plătește (soț vs soție)

În ipoteza încadrării ca activități independente:

Venitul se atribuie integral soției (fiind persoana impozabilă înregistrată TVA, cea care facturează și ține evidențele), sau

Venitul se împarte între soț și soție conform coproprietății (devălmașie / cote)?

Î3. Declarația unică (D212) – cum se procedează pentru 2025

Pentru veniturile din 2025, depunem D212 în 2026 (declarație inițială).

Ce secțiuni se completează concret (activități independente – sistem real / altă secțiune)?

Dacă venitul este comun, depune unul sau depun amândoi?

Î4. Cheltuieli: deductibile imediat sau capitalizate până la vânzare?

În cazul încadrării la activități independente în sistem real:

Cheltuielile cu renovarea/recompartimentarea și achiziția (plus taxe notariale, materiale, manoperă etc.) sunt:

deductibile în anul efectuării (2025), sau

trebuie tratate ca „cost” al bunului/proiectului și sunt deductibile doar la momentul vânzării (când se realizează venitul), chiar dacă vânzarea e în 2026 sau peste 5 ani?

(Ne interesează cum se reflectă practic în calculul venitului net și în documente justificative.)

Î5. Impozitul de 3% reținut de notar – cum se tratează

Având în vedere că notarul a reținut și plătit 3%:

Se consideră impozit final și nu mai facem nimic (scenariul „dosar închis”), sau

Dacă venitul se declară ca activitate independentă:

se poate regulariza/recupera acel 3% (și cum, procedural)?

se tratează ca „sumă plătită necuvenit” sau „plată anticipată”?

este necesară o reîncadrare oficială/inspecție pentru restituire/compensare?

Î6. Două scenarii și recomandarea dvs. (cu risc minim)

Vă rugăm o recomandare între:

Scenariul A – Dosar închis:

Păstrăm tratamentul notarului (art. 111, 3% final), NU declarăm nimic suplimentar pentru 2025.

Scenariul B – Conformare ca activitate independentă:

Declarăm în D212 (2026) venitul ca activitate independentă (sistem real), calculăm impozit/CAS/CASS dacă este cazul; fără să cerem imediat restituirea 3% decât dacă este realist.

Vrem să știm care scenariu are riscul fiscal total mai mic și ce pași recomandați.

Explicația „pe înțeles” – ce îi transmiți de fapt specialistului

„Notarul a aplicat standard 3% ca la PF, dar noi avem elemente de activitate economică (TVA, factură, repetitivitate).”

„Nu vrem să facem un pas care să declanșeze reîncadrări retroactive sau controale inutile.”

„Vrem o soluție corectă și practică: ori lăsăm dosar închis, ori declarăm ca activitate independentă, dar să știm exact consecințele și cum tratăm 3% reținut.”