Lichidare societate cu imobil in patrimoniu

Articol scris in data de: 8 Octombrie 2019

Autor: Simona Jurescu

Situatie de fapt:

O societate comerciala in lichidare are inregistrate urmatoarele sume in balanta: contul 212 -> 70.000 lei (spatiu comercial),

Contul 455 -> 21.800 lei
Contul 1012 -> 1.510 lei
Contul 1171 -> 46.690 lei

Intrebare: 

1. Ce inregistrari contabile trebuie facute astfel incat asociatul sa ramana proprietarul imobilului in urma lichidarii societatii?
2. Ce demersuri trebuie facute pentru lichidarea societatii?
3. In baza carui act se face trecerea in proprietate a imobilui?
4. Trebuie achitat impozit pe dividende?
5. Bilantul de lichidare va cuprinde imobilul?

1. Inregistrarile contabile necesare in vederea transferarii imobilului de pe societate pe asociat si a lichidarii societatii sunt:

2. Plecand de la prezumtia ca lichidarea este voluntara, vor trebui indeplinite doua etape la Registrul comertului constand in: depuenrea, in prima etapa, a cererii de dizolvare si lichidare voluntara; urmand etapa a doua cu depunerea cererii de radiere.

Pentru cele doua etape actele necesare sunt urmatoarele:

Etapa 1 – dizolvarea si lichidarea voluntara

• Cerere de inregistrare a mentiunii
• Hotararea AGA sau decizia asociatului unic
• Imputernicirea persoanei care depune mentiunea, daca este cazul
• Dovada achitarii taxelor la ORC

Etapa 2 – de radiere (voluntara)

• Cerere de radiere
• Certificatul de inregistrare si anexele
• Situatia financiara de lichidare
• Hotararea de repartizare a activelor
• Imputernicirea persoanei care depune mentiunea, daca este cazul\
• Dovada achitarii taxelor. (unele ORC-uri din tara cer , altele nu)

3. In baza analizei  informatiilor primite, rezulta ca la momentul lichidarii, in urma tratamentelor contabile ce precedeaza radierea , societatea dispune de urmatoarele active si pasive:

Activ : contul 212 (spatiu comercial) 70.000 lei

Pasiv : contul 456 = 1.510 lei

Contul 457 = 44.355 lei

Contul 455 = 21.800 lei

Contul 446 = 2.335 lei

Constatam ca societatea pentru a putea fi lichidata datoreaza asociatului unic suma de 67665 lei si bugetului statului suma de 2335 lei reprezentand impozit pe dividende (soldul contului 1171), dar in acelasi timp detine si un activ in suma de 70.000 lei.

Consideram ca varianta darii in plata catre asociat este varianta legala care se potriveste cel mai bine in acest caz. 

Trebuie totusi tinut cont de urmatoarele aspecte:

• In ceea ce priveste procedura denumita “Dare in plata”, potrivit prevederilor Codului civil, datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele. Compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe, lichide si exigibile, oricare ar fi izvorul lor, si care au ca obiect o suma de bani sau o anumita cantitate de bunuri fungibile de aceeasi natura.
• Potrivit art. 272 din Codul fiscal, in cazul unei operatiuni care implica o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii in schimbul unei livrari de bunuri si/sau prestari de servicii, fiecare persoana impozabila se considera ca a efectuat o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii cu plata, respect sa emita facturi pentru opertiunile efectuate. Conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:

“Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.

In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.”

In Normele metodologice, date in aplicarea art. 292 alin. (2) din Codul fiscal, avem urmatoarele prevederi la pct. 55 alin. (1), (4)-(6):

“55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.

Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.

(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.

(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.”

Prin urmare, in cazul in care este vorba despre o constructie noua sau valaorea terenului este mai mare decat valoarea constructiei, atunci, vanzarea se face cu TVA 19%. Daca vanzarea se face catre o persoana impozabila inregistrata in scop de TVA si vanzarea se face cu se va aplica taxarea inversa conform prevederilor art. 331 alin.(2) lit g) din Codul fiscal. Factura va contine mentiunea, la rubrica TVA, “taxare inversa”.

In plus fata de calculele de mai sus, societatea ar mai avea de plata cota de 3% pe veniturile realizate din operatiunea de livrare a bunului imobil catre asociat.

Astfel notele contabila ar fi urmatoarele:

Si prin compensare se vor stinge:

Societatea va avea grija sa achite in contul bugetului de stat urmatoarele sume:

• Din contul 4418 = 2.100 lei impozit pe veniturile microintreprinderii obtinute din vanzarea imobilului
• Din contul 446  = 2335 lei impozit pe dividende  

Reglementare: 

Cod Fiscal:

– art 272
– art 292, alin. (2), lit. f) si Normele Metodologice de Aplicare

Cod Civil:

– art 1492

Legea 31/1990:

– art 227

Ordinul Ministrului Finantelor Publice 1802/2014