Ajustare TVA pentru un imobil care urmeaza sa fie inchiriat in regim de scutit

Ajustarea TVA se va realiza ANUAL, progresiv, cate 1/20 pe an, in decontul de TVA din luna decembrie a fiecarui an in care spatiul este inchiriat in regim scutit. Legea stabileste ca aceasta ajustare NU se face integral dintr-odata si NU se face lunar.

Conform Art. 305 din Codul Fiscal, regulile si algoritmul de calcul aplicabile situatiei dumneavoastra sunt urmatoarele:

          Perioada de ajustare este de 20 de ani.

          Data de start incepe de la 1 ianuarie a anului in care imobilul a fost intabulat/receptionat, in cazul dumneavostra 1 ianuarie 2021.

          Perioada totala  este intervalul 2021 si pana in 2040 inclusiv.

          TVA dedus initial  la cei 1.400.000 lei de 19% este de 266.000 lei.

          Cota anuala de ajustare 1/20 din cei 266.000 lei / 20 ani este de 13.300 lei/an.

          Ajustarea se reflecta exclusiv o singura data pe an, in decontul de TVA D300 depus pentru luna decembrie a fiecarui an fiscal.

          Obligatia exista doar pe perioada in care imobilul este alocat activitatii scutite, adica fara drept de deducere.

Daca in viitor se revine la inchirierea cu TVA, ajustarea negativa inceteaza pentru anii respectivi.

In anul 2026, imobilul are o utilizare mixta, si anume din ianuarie pana in  august se factureaza cu TVA, iar din septembrie pana in  decembrie se factureaza fara TVA.

Ajustarea se calculeaza proportional cu perioada de utilizare in regim scutit din acel an si anume 4 luni din cele 12:

Ajustare pentru 2026 = 13.300 lei cota pentru un an intreg inmultit cu lunile pentru care nu se factureaza cu TVA si anume 4 si rezultatul il impartim la 12 luni cat are anul. Astfel rezulta suma ce trebuie trecuta in decontul de TVA al lunii decembrie 2026 pentru cele 4 luni cat trebuie ajustat TVA dedus si anume 4.433,33 lei.

Ajustare pentru 2026 = 13.300 x 4 / 12 = 4.433,33 lei

Aceasta suma de 4.433,33 lei se va inscrie ca taxa datorata sau taxa restituita statului in decontul de TVA din luna decembrie 2026.

Pentru fiecare an intreg incepand cu anul 2027 si pana in anul 2040 inclusiv, suma de ajustat va fi de 13.300 lei/an.

Suma se declara integral in decontul fiecarei luni decembrie.

Procedura se repeta pana in anul 2040 inclusiv sau pana la o eventuala schimbare de regim ori vanzare.

Depuneti la ANAF notificarea de anulare a optiunii de taxare inainte de luna septembrie 2026.

Inregistrati anual sumele ajustate in Registrul bunurilor de capital.

          Monografia contabila pentru ajustarea anuala a TV

Suma rezultata din ajustarea negativa a TVA reprezinta o taxa pe care trebuie sa o restituiti statului. Aceasta suma se inregistreaza pe cheltuieli de exploatare, fiind deductibila la calculul impozitului pe profit.

Inregistrarea ajustarii (in luna decembrie a fiecarui an):

                    6588                       =                  4426

(Alte cheltuieli de exploatare)                 (TVA deductibila)

          Exemplu note contabile:

          Decembrie 2026 pentru lunile septembrie pana in decembrie:

                    6588                       =                  4426                       4.433,33 lei

(Alte cheltuieli de exploatare)                 (TVA deductibila)

          Decembrie 2027 pentru anul intreg:

                    6588                       =                  4426                       13.000,00 lei

(Alte cheltuieli de exploatare)                 (TVA deductibila)

Sumele reprezentand ajustarea anuala se declara exclusiv in Decontul de TVA aferent lunii decembrie a fiecarui an fiscal.

          Sumele se inscriu in sectiunea „Regularizari” de la taxa deductibila, pe randul 34 din Decontul 300 („Ajustari conform pro-rata/ajustari pentru bunurile de capital”), formular valabil la data de 12.02.2026. Suma se trece cu semnul minus (-), deoarece reprezinta o reducere a taxei deductibile initiale, adica reprezinta o suma de plata catre buget de stat.

Pe factura emisa catre clinica medicala se scrie baza legala „Scutit fara drept de deducere conform Art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul Fiscal”.

Raportare in decontul lunii septembrie 2026 valoarea chiriei scutite se declara la randul 15 din Formularul 300 („Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere”).

Cheltuiala inregistrata in contul 6588, in valoare de 4.433,33 lei in anul 2026 si 13.300 lei/an in perioada 2027–2040, este o cheltuiala integral deductibila la calculul rezultatului fiscal. Ea respecta regula generala fiind efectuata in scopul desfasurarii activitatii economice, obtinerea de venituri din chirii, chiar daca sunt scutite.

Pentru anularea optiunii de taxare, legea impune un formular tipizat obligatoriu, acesta fiind reprezentat in  Anexa nr. 2 la Normele Metodologice de aplicare a Art. 292 din Codul Fiscal.

ANEXA Nr. 2
la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal

NOTIFICARE

privind anularea optiunii de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal

Denumirea solicitantului: [Numele Firmei Dvs. SRL]

Codul de inregistrare in scopuri de TVA, atribuit conform Codului fiscal: RO [Codul Fiscal]

Adresa: [Localitate, Strada, Numar, Judet]

Data de la care se anuleaza optiunea de taxare: 01.09.2026

Bunurile imobile pentru care se anuleaza optiunea de taxare:

Spatiu comercial situat in [Adresa completa a spatiului, Nr. Cadastral, Nr. Topografic], in suprafata totala de [Suprafata in mp] mp.

Confirm ca datele declarate sunt corecte si complete.

Numele si prenumele: [Nume Administrator]
Functia: Administrator
Semnatura: ______________
Data depunerii: [Data depunerii in format ZZ.LL.AAAA]

ART. 305 – Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital

(1) In sensul prezentului articol: Norme metodologice

a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la  art.266  alin. (1) pct. 3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui altui tip de contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. Bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent daca in contabilitatea persoanelor impozabile sunt inregistrate ca stocuri sau ca imobilizari corporale;

b) bunurile care fac obiectul unui contract de inchiriere, de leasing, de concesionare sau oricarui altui tip de contract prin care bunurile se pun la dispozitia unei persoane sunt considerate bunuri de capital apartinand persoanei care le inchiriaza, le da in leasing sau le pune la dispozitia altei persoane. Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile care sunt considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de contract, apartin beneficiarului pana la sfarsitul contractului respectiv;

c) ambalajele care se pot utiliza de mai multe ori nu sunt considerate bunuri de capital;

d) taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau datorata, aferenta oricarei operatiuni legate de achizitia, fabricarea, constructia, transformarea sau modernizarea a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare, exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri sau cea aferenta achizitiei pieselor de schimb destinate repararii ori intretinerii bunurilor de capital.Norme metodologice

(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) – d):

a) pe o perioada de 5 ani, pentru bunurile de capital achizitionate sau fabricate, altele decat cele prevazute la lit. b);

b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare. Norme metodologice

(3) Perioada de ajustare incepe:

a) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate sau fabricate, pentru bunurile de capital mentionate la alin. (2) lit. a), daca acestea au fost achizitionate sau fabricate dupa data aderarii;

b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;

c) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca faptul generator de taxa a intervenit in anul aderarii sau intr-un an ulterior anului aderarii;

d) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare, pentru transformarile sau modernizarile bunurilor de capital prevazute la alin. (2) lit. b), a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare, si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.

 

Reglementare

• Legea 227 din 2015 si Normele de aplicare a Legii