Avansurile pe care vi le factureaza vanzatorul pentru cele 3 imobile daca ambele firme sunt platitoare de TVA , e obligatoriu sa fie facute cu taxare inversa conform art 331 din Codul Fiscal :

“ ART. 331 – Măsuri de simplificare

(1) Prin excepție de la prevederile art. 307 alin. (1), în cazul operațiunilor taxabile, persoana obligată la plata taxei este beneficiarul pentru operațiunile prevăzute la alin. (2). Condiția obligatorie pentru aplicarea taxării inverse este ca atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316.

g) construcțiile, astfel cum sunt definite la  art.292 alin. (2) lit. f) pct. 2, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune; “

Iar Normele de aplicare ale acestui articol :

“ 109. (1) Taxarea inversă prevăzută la art. 331 din Codul fiscal reprezintă o modalitate de simplificare a plății taxei. Prin aceasta nu se efectuează nicio plată de TVA între furnizorul/prestatorul și beneficiarul unor livrări/prestări, acesta din urmă datorând, pentru operațiunile efectuate, taxa aferentă intrărilor și având posibilitatea, în principiu, să deducă respectiva taxă. Această modalitate de simplificare a plății taxei se realizează prin emiterea de facturi în care furnizorul/prestatorul nu înscrie taxa aferentă, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculată de beneficiar și înregistrată atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă în decontul de taxă prevăzut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligația să înscrie pe factură mențiunea taxare inversă. Colectarea taxei pe valoarea adăugată la nivelul taxei deductibile este asimilată cu plata taxei către furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul înregistrează în cursul perioadei fiscale în care taxa este exigibilă suma taxei aferente în următoarea formulă contabilă: 4426 = 4427. Prevederile acestui alineat sunt valabile pentru orice alte situații în care se aplică taxarea inversă. “

Prin urmare , aplicarea taxarii inverse nu este o optiune, ea este OBLIGATORIE in caz contrar legiuitorul si precizeaza care sunt consecintele fiscale:

“ (4) În cazul neaplicării taxării inverse prevăzute de lege, respectiv în situația în care furnizorul/prestatorul emite o factură cu TVA pentru operațiunile prevăzute la art. 331 alin. (2) din Codul fiscal și nu înscrie mențiunea taxare inversă în respectiva factură, iar beneficiarul deduce taxa înscrisă în factură, acesta își pierde dreptul de deducere pentru achiziția respectivă de bunuri sau servicii deoarece condițiile de fond privind taxarea inversă nu au fost respectate și factura a fost întocmită în mod eronat. Aceste prevederi se aplică și în situația în care îndreptarea respectivei erori nu este posibilă din cauza falimentului furnizorului/prestatorului. “

Asa cum rezulta din textul legii nu se precizeaza o valoare minima sau maxima pentru constructiile pentru care se aplica masura de simplificare de la art 331.

Legiuitorul doar spune ca este OBLIGATORIE aplicarea taxarii inverse intre platitori de TVA si daca acele imobile respecta definitia din Codul fiscal de la art 292 alin 2 lit f.

Ca si monografie contabila avansurile se vor factura de catre vanzator:

4111= 419

Iar cumparatorul va aplica taxare inversa la achizitie:

4093 = 401

4426=4427

La final cand are loc livrarea imobilelor (transferul de proprietate ctr de vanzare cumparare  la notar) se vor storna  avansurile si se va factura toate cele 2 imobile tot cu taxare inversa la valoarea din contractual autentic.

 

Reglementare:

• Legea 227/2015 – art 292 alin 2 lit f, art 331 alin (1) ( alin 4);
• Norme de aplicare art 331 – pct 109 (1) si (4)