Operatiuni imobiliare realizate de persoane fizice. Tratament TVA

Articol publicat in data de: 28 Mai 2020
Categorii: TVA
 

Situatia de fapt:

Persoana fizica ridica un bloc de apartamente cu 18 ap, parter, 3 etaje, al 4 – lea retras, suprafete utile pe nivel 1 ap 60mp, 1 ap 82 mp, 1 ap 125 mp, 1 ap 140 mp. Se face receptia finala lucrare dec 2018 pt parter si cele 3 etaje, iar pentru et 4 retras receptia se efectueaza in dec 2019.

Intrebare:

Daca si cand se datoreaza TVA de 19% de catre persoana fizica (constructor) la ap de 60 mp si 82 mp in conditiile in care se face contract de vanzare cumparare in iulie 2020 cu rest de plata in ian 2021?

Raspuns partial - Testează gratuit timp de 7 zile!

Operatiunile imobiliare realizate de persoane fizice, pot fi clasificate in trei categorii:

1) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA, pentru c

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

● Acces gratuit timp de 7 zile!
● Răspundem la orice speță din domeniile fiscalitate, contabilitate și resurse umane
● Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
● Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
● Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
● Ai siguranță în relația cu autoritățile
● Te asiguri ca ești în legalitate

Distribuie pagina
ADINA VLAICU

Articol scris de catre ADINA VLAICU, in data de May 28, 2020.

Consultant fiscal, membru al Camerei Consultantilor Fiscali din Romania, cu o experienta in domeniul financiar de peste 15 ani, perioada in care am incercat sa gasesc solutii si raspunsuri la provocarile zilnice din domeniul economic, cu o atitudine proactiva si constienta de faptul ca numai o informare corecta si la timp iti poate asigura in societatea dinamica, contemporana noua, garantia reusitei care se defineste economic prin trei termeni: castig, venit sau profit.

Vezi toate articolele scrise de ADINA VLAICU

Operatiuni imobiliare realizate de persoane fizice. Tratament TVA

Articol scris in data de: 28 Mai 2020

Autor: ADINA VLAICU

Situatia de fapt:

Persoana fizica ridica un bloc de apartamente cu 18 ap, parter, 3 etaje, al 4 – lea retras, suprafete utile pe nivel 1 ap 60mp, 1 ap 82 mp, 1 ap 125 mp, 1 ap 140 mp. Se face receptia finala lucrare dec 2018 pt parter si cele 3 etaje, iar pentru et 4 retras receptia se efectueaza in dec 2019.

Intrebare:

Daca si cand se datoreaza TVA de 19% de catre persoana fizica (constructor) la ap de 60 mp si 82 mp in conditiile in care se face contract de vanzare cumparare in iulie 2020 cu rest de plata in ian 2021?

Raspuns

Operatiunile imobiliare realizate de persoane fizice, pot fi clasificate in trei categorii:

1) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA, pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila, si prin urmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA:

– Vanzarea de constructii si de terenuri daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale;
– Operatiunile imobiliare realizate ocazional.

Avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere prevederile Art. 269, alin. (2) din Codul fiscal si normele metodologice aferente care prevad ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.

Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare, intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputa in momentul in care a angajat costuri pentru investitia respectiva. Daca, insa, o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti,  mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.

2) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fisca:

“f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile.”

3) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile.

Aici este vorba de:

– Vanzarea cladirilor noi, asa cum sunt ele definite de Codul fiscal la Art. 292, alin. 2), lit. f), care nu au fost utilizate in scop personal si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate;

– Vanzarea terenurilor construibile.

Livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;

Se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcții noi sau al unei părți din construcție, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix.

Pentru a stabili tratamentul corect din punct de vedere al taxei pe valoarea adaugata al tranzactiei, trebuie vazut daca procesul verbal final de receptie definitiva a contructiei sau a partii din constructie care se vinde este semnat in cursul anului 2019. In acest caz va incadrati la vanzare de constructii noi si aveti obligativitatea sa va inregistrati in scop de TVA inainte de efectuarea primei vanzari, operatiunea fiind taxabila.

 In acest caz, veti vinde apartamentele catre persoane fizice cu TVA:

– 5 %, pentru locuinta care are o suprafață utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare, conform Art. 291, alin. 3). lit.c) din Codul fiscal, sau

– 19% in cazul in care locuintele nu intrunesc conditiile de mai sus sau vanzarea se face catre persoane juridice.

Exigibilitatea taxei reprezintă data la care autoritatea fiscală devine îndreptățită, în baza legii, să solicite plata de către persoanele obligate la plata taxei, chiar dacă plata acestei taxe poate fi amânată.

Regula generala: exigibilitatea taxei intervine la data la care are loc faptul generator, si anume: la data livrării bunurilor sau la data prestării serviciilor.

Exista exceptii de la regula generala pentru stabilirea exigibilitatii taxei, astfel:

–  La data emiterii unei facturi, înainte de data la care intervine faptul generator;

–  La data la care se încasează avansul, pentru plățile în avans efectuate înainte de data la care intervine faptul generator. Avansurile reprezintă plata parțială sau integrală a contravalorii bunurilor și serviciilor, efectuată înainte de data livrării ori prestării acestora;…etc

In concluzie, daca apartamentele pot fi incadrate ca noi – plecand de la data procesului verbal final de receptie definitiva a contructiei/partii din constructie, inainte de vanzarea lor trebuie sa va inregistrati in scop de TVA, operatiunile fiind impozabile.

Daca veti vinde catre persoane fizice, avand in vedere ca suprafata utila maxima, exclusiv anexele, nu depaseste 120 mp si daca, valoare nu depaseste 450.000 lei / apartament, veti aplica cota de TVA de 5% pentru locuintele care în momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.

Daca nu sunt respectate conditiile de mai sus, veti aplica cota de TVA de 19%.

Datorati la stat TVA-ul aferent avansului incasat in iulie 2020, conform exceptiilor pentru stabilirea exigibilitatii taxei,  cu toate ca transferul proprietatii se va face in ianuarie 2021.

In cazul in care procesul verbal de receptie definitiva a constructiei/partii din constructie este anterior datei de 01.01.2019, atunci locuinta nu se mai considera noua, din perspectiva TVA, operatiunea de vanzare a imobilului fiind una scutita, dumneavoastra devenind insa persoana impozabila din perspectiva taxei pe valoarea adaugata, avand drepul de a aplica prevederile Art. 310 din Codul fiscal cu privire la scutirea de TVA pentru intreprinderi mici pana la atingerea plafonului de 300.000 lei  – cifra de afaceri.

Norme metodologice pct. 4), alin. 5) date in aplicarea Art. 269 din Codul fiscal: “…În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.”

Reglementare:

– Art. 269, 29, 292, 310 – Cod fiscal