Regim TVA – vânzare terenuri persoană fizică

Menționați că persoana fizică a moștenit terenul respectiv, pe care în anul 2018 l-a parcelat și pentru care a început demersurile de obținere autorizații de construire.

În anul 2023 a obținut 3 astfel de autorizații, iar în anul 2024 a avut loc o primă tranzacție de vânzare a unei parcele autorizată pentru construire, valoarea tranzacției fiind de 500.000 euro.

În acest caz, analiza determinării momentului de la care persoana fizică este considerată persoană impozabilă, care desfășoară activitate economică, trebuie făcută având în vedere intenția de contruire bun imobil (momentul de la care persoana fizică a angajat costuri cu obținerea autorizațiilor de construire).

Activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând și livrarea bunului sau părților din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.

Prin urmare, dacă cu ocazia primei tranzacții realizate (2024) valoarea acesteia a depășit pragul de 300.000 lei (plafon de scutire TVA pentru întreprinderi mici conform art. 310 Cod fiscal), persoana fizică avea obligația de a se înregistra în scop de TVA în termen de 10 zile de la sfârșitul lunii în care a atins sau a depășit acest plafon.

Livrarea în anul 2025 a celui de-al doilea teren construibil (care deține deja autorizația de construire) va fi o operațiune taxabilă (persoana fizică, dacă nu este deja înregistrată în scop de TVA conform celor menționate anterior, va avea obligația înregistrării înainte de livrarea parcelei nr. 2, autorizată). Persoana fiziză va trebui să achite taxa datorată până pe data de 25 a lunii următoare celei în care va avea loc livrarea (dată până la care va avea și obligația depunerii Decontului de TVA (formular 300).

Pentru livrarea parcelei nr. 2 se va putea aplica măsura de simplificare prevăzută la art. 331 Cod fiscal (taxarea inversă: furnizorul emite factură fără TVA cu mențiunea ,,taxare inversă,,, iar beneficiarul va fi persoana obligată la plata taxei prin mecanismul taxării inverse (4426=4427)), dar DOAR dacă este îndeplinită următoarea condiție:

–        atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316.

Norme metodologice pct. 4, date in aplicarea art. 269 alin. (2) din Codul fiscal

,,(2) În aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în sfera de aplicare a taxei atunci când obțin venituri din vânzarea locuințelor proprietate personală sau a altor bunuri, care au fost folosite de către acestea pentru scopuri personale. În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se includ construcțiile și, după caz, terenul aferent acestora, proprietate personală a persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuință, inclusiv casele de vacanță, orice alte bunuri utilizate în scop personal de către persoana fizică, precum și bunurile de orice natură moștenite sau dobândite ca urmare a măsurilor reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

(3) Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte activități, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, dacă acționează ca atare, de o manieră independentă, și activitatea respectivă este desfășurată în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate, în sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal.

(4) În cazul construirii de bunuri imobile de către o persoană fizică, în vederea vânzării, activitatea economică este considerată începută în momentul în care persoana fizică respectivă intenționează să efectueze o astfel de activitate, iar intenția acesteia trebuie apreciată în baza elementelor obiective, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri și/sau să facă investiții pregătitoare inițierii activității economice. Activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând și livrarea bunului sau părților din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.

(5) În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. Totuși, dacă persoana fizică derulează deja construcția unui bun imobil în vederea vânzării, conform alin. (4), activitatea economică fiind deja considerată începută și continuă, orice alte tranzacții efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrările de construcții și terenuri, scutite de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activității economice, cât și la calculul plafonului de scutire prevăzut la art. 310 din Codul fiscal. În situația în care persoana fizică nu se înregistrează în scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar începe activitatea economică, se consideră că aplică regimul special de scutire pentru întreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea înregistrării în scopuri de TVA intervenind la termenul prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.,,

Art. 316

,,(1) Persoana impozabilă care are sediul activității economice în România și realizează sau intenționează să realizeze o activitate economică ce implică operațiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adăugată cu drept de deducere și/sau operațiuni rezultate din activități economice pentru care locul livrării/prestării se consideră ca fiind în străinătate, dacă taxa ar fi deductibilă, în cazul în care aceste operațiuni ar fi fost realizate în România conform art. 297 alin. (4) lit. b) și d), trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA la organul fiscal competent, după cum urmează:

a) înainte de realizarea unor astfel de operațiuni, în următoarele cazuri:

1. dacă declară că urmează să realizeze o cifră de afaceri care atinge sau depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 alin. (1), cu privire la regimul special de scutire pentru întreprinderile mici;

(…)

b) dacă în cursul unui an calendaristic atinge sau depășește plafonul de scutire prevăzut la art. 310 alin. (1), în termen de 10 zile de la sfârșitul lunii în care a atins sau a depășit acest plafon;,,

Art. 292 (2)

,,f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;,,

ART. 331 – Măsuri de simplificare

,,(1) Prin excepție de la prevederile art. 307 alin. (1), în cazul operațiunilor taxabile, persoana obligată la plata taxei este beneficiarul pentru operațiunile prevăzute la alin. (2). Condiția obligatorie pentru aplicarea taxării inverse este ca atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316. 

(2) Operațiunile pentru care se aplică taxarea inversă sunt:

(…)

g) construcțiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune;,,

ART. 326 – Plata taxei la buget

,,(1) Orice persoană trebuie să achite taxa de plată organelor fiscale până la data la care are obligația depunerii unuia dintre deconturile sau declarațiile prevăzute la art. 323 și 324 .,,

ART. 323 – Decontul de taxă

,,(1) Persoanele înregistrate conform art. 316 trebuie să depună la organele fiscale competente, pentru fiecare perioadă fiscală, un decont de taxă, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care se încheie perioada fiscală respectivă.,,

 

Reglementare:

• art. 292 (2), 316, 269 (2), 331 – Cod fiscal