Tratament fiscal din punctul de vedere al impozitului pe profit Contract de vânzare-cumpărare cu plata în rate și rezerva proprietății
Situatie de fapt:
Detinem un teren intravilan construibil cu Autorizatie de Constrcutie si dorim sa il vindem catre un dezvoltator cu plata in rate si pastrarea dreptului de proprietate oana in 2027 dar cu acordarea dreptului de a construi dezvoltatorului.
Intrebare:
Va rog sa ma ajutati cu prezentarea tratamentului fiscal- impozit pe profit pentru contractul de vanzare cumparare cu plata in rate si cu rezerva proprietatii pentru Contractul atasat. In speta ma intereseaza la ce moment datorez impozit pe profit si tva in conditiile in care contractul se semneaza in octombrie 2025, plata ratelor este esalonata pe 16 luni incepand cu ocrtombrie 2026 iar transferul dreptului de proprietate se face la incasarea ultimei transe de bani in 2027, insa predarea terenului pentru inceperea constructiei se face la momentul semnarii contractului .
O să cităm din contractul de vânzare-cumpărare clauza rezervei proprietății:
Noi, partile contractante, stabilim ca, pentru pretul neachitat vanzatoarele sa-si reserve dreptul de proprietate asupra imobilului teren inscris in …, nr.top …,compus din teren intravilan in suprafata de … mp, situat in …, conform prevederilor art.1775 Cciv, urmand ca dreptul de proprietate asupra imobilului teren inscris in CF …, nr.top …, compus din teren intravilan in suprafata de … mp, situat in …si cu toate accesoriile acestuia sa fie transferat la data achitarii ultimei rate de pret.
Predarea imobilului in fapt si cu toate accesoriile acestuia se face la data semnarii prezentului contract de vanzare cumparare, cumparatorul suportand riscul bunului de la momentul predarii, conform prevederilor art.1755 Cciv.
Potrivit prevederilor contractuale stabilim că transferul titlului legal de proprietate va avea loc la data plății ultimei rate însă predarea imobilului se va face la data contractului (în anul 2025) ceea ce înseamnă că riscurile și avantajele semnificative au fost transferate către cumpărător la data semnării contractului.
Astfel, pentru a stabili data la care entitatea vânzătoare are obligația de a recunoaște un venit din vânzarea imobilului, lecturăm pct. 441 alin. (2) din OMFP 1802/2014 privind Reglementările contabile:
(2) Evaluarea momentului în care o entitate a transferat cumpărătorului riscurile și avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstanțelor în care s-a desfășurat tranzacția. În cele mai multe cazuri, transferul riscurilor și avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor în posesia cumpărătorului. Acesta este cazul celor mai multe vânzări cu amănuntul. În alte cazuri, transferul riscurilor și avantajelor aferente dreptului de proprietate apare într-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor în posesia cumpărătorului. Dacă o entitate păstrează doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzacția reprezintă o vânzare și veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vânzător poate păstra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura că va încasa suma care se datorează. Într-un asemenea caz, dacă entitatea a transferat riscurile și beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzacția este o vânzare și veniturile sunt recunoscute. […]
Prin urmare, scoietatea vânzătoare va recunoaște un venit pentru întreaga valoare de vânzare a imobilului la data semnării contractului (adică în anul 2025), indiferent că plata se va face în rate și transferul titlului de proprietate va avea loc după plata ultimei rate.
Astfel, acest venit va fi considerat un venit impozabil la calculul rezultatului fiscal aferent anului 2025.
Din punctul de vedere al TVA-ului, art. 281 alin. (6) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal prevede:
ART. 281 – Faptul generator pentru livrări de bunuri și prestări de servicii
(6) Pentru livrările de bunuri corporale, inclusiv de bunuri imobile, data livrării este data la care intervine transferul dreptului de a dispune de bunuri ca un proprietar. Prin excepție, în cazul contractelor care prevăd că plata se efectuează în rate sau al oricărui alt tip de contract care prevede că proprietatea este atribuită cel mai târziu în momentul plății ultimei sume scadente, cu excepția contractelor de leasing, data livrării este data la care bunul este predat beneficiarului.
Prin urmare, faptul generator dar și exigibilitatea taxei intervine la data la care bunul este predat beneficiarului, adică în anul 2025. Astfel, societatea vânzătoare are obligația de a emite o factură fără TVA în anul 2025 cu toată valoarea de vânzare a imobilului pe care va menționa că “operațiunea este supusă taxării inverse potrivit art. 331 alin. (2) lit. g) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal”.
Reglementare:
- OMFP 1802/2014 privind Reglementările contabile
- Legea 227/2015 privind Codul fiscal
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!
Articol scris de catre Răzvan Bălteanu, in data de 14 septembrie 2025.
Consultant fiscal și expert fiscal judiciar din București, unul dintre fondatorii Asociației "Tax Advisors" și al Grupului Tax Advisors de pe Facebook cu un număr de peste 33,000 de membri.
