TVA – achiziție imobil cu taxare inversă

Potrivit art. 331 alin. (1) și alin. (2) lit. g) persoana obligată la plata taxei este beneficiarul, pentru operațiunea de livrări de construcții noi. Taxarea inversă, potrivit pct. 109 alin. (1) din Normele date în aplciarea art. 331 din Codul fiscal, aprobate prin HG 1/2016, reprezintă o modalitate de simplificare a plății taxei. Prin aceasta nu se efectuează nicio plată de TVA între furnizorul/prestatorul și beneficiarul unor livrări/prestări, acesta din urmă datorând, pentru operațiunile efectuate, taxa aferentă intrărilor și având posibilitatea, în principiu, să deducă respectiva taxă. Această modalitate de simplificare a plății taxei se realizează prin emiterea de facturi în care furnizorul/prestatorul nu înscrie taxa aferentă, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculată de beneficiar și înregistrată atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă în decontul de taxă prevăzut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligația să înscrie pe factură mențiunea taxare inversă. Colectarea taxei pe valoarea adăugată la nivelul taxei deductibile este asimilată cu plata taxei către furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul înregistrează în cursul perioadei fiscale în care taxa este exigibilă suma taxei aferente în următoarea formulă contabilă: 4426 = 4427. Prin urmare, ați colectat taxa prin evidențierea valorii taxei în contul 4427 (beneficiarul/cumpărătorul este obligat la plata taxei) dar ați și dedus taxa în acelați timp prin evidențierea valorii taxei în contul contul 4426.

Condițiile de exercitare a dreptului de deducere le regăsim la art. 297 alin. (4) din Codul fiscal și anume:

ART. 297 – Sfera de aplicare a dreptului de deducere

(4) Orice persoană impozabilă are dreptul să deducă taxa aferentă achizițiilor, dacă acestea sunt destinate utilizării în folosul următoarelor operațiuni:

a) operațiuni taxabile;

b) operaţiuni rezultate din activităţi economice pentru care locul livrării/prestării se consideră ca fiind în străinătate, altele decât cele pentru care se aplică regimul special pentru întreprinderile mici, dacă taxa ar fi deductibilă, în cazul în care aceste operaţiuni ar fi fost realizate în România;

c) operațiuni scutite de taxă, conform art. 292^1, 294, 295 și 296;

d) operațiuni scutite de taxă, conform art. 292 alin. (2) lit. a) pct. 1 – 5 și lit. b), în cazul în care cumpărătorul ori clientul este stabilit în afara Uniunii Europene sau în cazul în care aceste operațiuni sunt în legătură directă cu bunuri care vor fi exportate într-un stat din afara Uniunii Europene, precum și în cazul operațiunilor efectuate de intermediari care acționează în numele și în contul altei persoane, atunci când aceștia intervin în derularea unor astfel de operațiuni;

e) operațiunile prevăzute la art. 270 alin. (7) și la art. 271 alin. (6), dacă taxa s-ar fi aplicat transferului respectiv.

Operațiunea de inchiriere este scutită fără drept de deducere care se încadrează la art.292 alin. (2) lit. e) coroborat cu art. 268 alin. (9) lit. c) din Codul fiscal:

ART. 292 – Scutiri pentru anumite activități de interes general și scutiri pentru alte activități

(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:

e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă.

ART. 268 – Operațiuni impozabile

(9) Operațiunile impozabile pot fi:

c) operațiuni scutite de taxă fără drept de deducere, pentru care nu se datorează taxa și nu este permisă deducerea taxei datorate sau achitate pentru achiziții. În prezentul titlu aceste operațiuni sunt prevăzute la art. 292 ;

Astfel, dacă nu veți realiza operațiuni taxabile (închirierea imobilului fără TVA), nu aveți dreptul de deducere a taxei la achiziția imobilului și nici a altor achiziții efectuate în scopul activității scutite fără drept de deducere a taxei aferente acestor achiziții.

Prin urmare, trebuie să procedați la ajustarea taxei deduse pentru achiziția imobilului potrivit art. 305 alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul fiscal:

ART. 305 – Ajustarea taxei deductibile în cazul bunurilor de capital

(4) Ajustarea taxei deductibile prevăzute la alin. (1) lit. d) se efectuează:

a) în situația în care bunul de capital este folosit de persoana impozabilă:

1. pentru realizarea de operațiuni care nu dau drept de deducere a taxei;

Astfel, ăn contabilitate veți reflecta achiziția imobilului dar și ajustarea taxei astfel:

212 = 404        100.000 lei

4426 = 4427    21.000 lei

212 = 4426      21.000 lei

Pentru toate celelalte achiziții efectuate pentru imobilul pe care îl închiriați în regim de scutire a taxei fără drept de deducere, veți include taxa în valoarea achizițiilor:

3xx = 401        1.000 lei

4426 = 401      210 lei

3xx = 4426      210 lei

 

Reglementare:

• OMFP 1802/2014 privind Reglementările contabile
• Legea 227/2015 privind Codul fiscal
• HG 1/2016 privind Normele date ]n aplicarea codului fiscal