1. Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu art. 331 alin. (2) lit. g) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal, achiziția acestui apartament va fi în regim de taxare inversă. Prin urmare, factura de achiziție nu va avea înscrisă taxa pe valoarea adăugată, beneficiarul fiind obligat la plata taxei. Societatea cumpărătoare va aplica mecanismul taxării inverse înregistrând în contabilitate nota contabilă 4426=4427 cu valoarea taxei 19%.

2. Da, apartamentul se va înregistra într-un cont de stocuri, potrivit pct. 199 lit. a) din OMFP 1802/2014 privind reglementările contabile:

199.- Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiții imobiliare:

a) proprietățile imobiliare deținute pentru a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a activității sau în procesul de construcție ori de amenajare în vederea unei astfel de vânzări, de exemplu, proprietățile imobiliare dobândite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate și revândute. Acestea reprezintă, din punct de vedere contabil, stocuri;

3 și 4. Definiția unei livrări de construcții noi din punctul de vedere a taxei pe valoarea adăugată o regăsim la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 3:

3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;

Mai mult, pct. 55 alin. (3) din HG 1/2016 privind normele date în aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal precizează ce reprezintă data primei ocupări:

(3) Se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcții sau al unei părți din construcție care nu a suferit transformări de natura celor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare.

Prin urmare, dacă vânzarea apartamentului intervine până la data de 31 decembrie a anului următor datei semnării de către beneficiar a procesului verbal de recepție definitivă a acestuia (beneficiarul în cazul acesta fiind vânzătorul de la care ați achiziționat apartamentul), apartamentul se consideră construcție nouă și operațiunea de livrare a acestuia va fi taxabilă. Și apar două situații:

i) vânzare către o persoană înregistrată în scopuri de TVA – în această situație veți vinde apartamentul în regim de taxare inversă potrivit 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal (nu veți înscrie taxa pe factură, obligat la plata taxei fiind cumpărătorul). De asemenea, veți menționa “taxare inversă” pe factură.

ii) vânzare către o persoană neînregistrată în scopuri de TVA – în această situație aveți obligația să emiteți factura cu TVA.

Dacă vânzarea apartamentului intervine după data de 31 decembrie a anului următor datei semnării de către beneficiar a procesului verbal de recepție definitivă a acestuia, operațiunea de livrare a acestuia este scutită de taxă fără drept de deducere prin efectul legii (art. 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu art. 268 alin. (9) lit. c) din Codul fiscal). În acest caz veți emite factura fără TVA și veți menționa pe aceasta “opreațiune scutită de TVA potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal” și aveți obligația să efectuați ajustarea taxei deduse la achiziție (ajustați taxa înregistrată în contul 4426 din nota contabilă de taxare inversă de la achiziție 4426=4427) in conformitate cu art. 305 din Codul fiscal.

De asemenea, potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, puteți opta să vindeți apartamentul cu TVA, caz în care nu mai procedați la ajustarea taxei deduse la achiziție. Însă și în acest caz întâlnim cele două situații prezentate mai sus și anume:

i) vânzare către o persoană înregistrată în scopuri de TVA – în această situație veți vinde apartamentul în regim de taxare inversă potrivit 292 alin. (3) coroborat cu art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal (nu veți înscrie taxa pe factură, obligat la plata taxei fiind cumpărătorul). De asemenea, veți menționa “taxare inversă” pe factură.

ii) vânzare către o persoană neînregistrată în scopuri de TVA – în această situație aveți obligația să emiteți factura cu TVA cu mențiunea pe factură “operațiune taxabilă în baza art. 292 alin. (3) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal”

 

Reglementare:

• Legea 227/2015 privind Codul fiscal
• HG 1/2016 privind Normele de aplicare ale Codului fiscal
• OMFP 1802/2014 privind reglementările contabile