Vanzare bun imobil scutire cota redusa

Potrivit informatiilor transmise intelegem urmatoarele:

• o Societate, inregistrata in scopuri de TVA in Romania, a efectuat lucrari pentru construirea unor imobile, pentru care procesul-verbal de receptie pentru terminarea lucrarilor a fost incheiat in luna septembrie 2023;
• in luna martie 2022, intre Societate si persoana fizica a fost incheiat un antecontract, promisiune bilaterala de vanzare – cumparare pe baza caruia a fost achitat si un avans in proportie de 85% din valoarea totala a imobilului urmand a fi livrat, iar factura de avans emisa a inclus si 5% TVA in vigoare la acel moment;
• la momentul achitarii avansului si pana la data de 28.08.2025 destinatia bunului imobil (i.e. autorizatia de construire) a fost de unitate de cazare, iar ulterior a fost schimbata in apartament;
• incheierea contractului de vanzare – cumparare final este avuta in vedere pentru data de 15.12.2025;
• Societatea a depus Notificarea privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292, alin. (2) , lit f) din Codul Fiscal.

Astfel, in lumina celor mai sus reiterate, vom raspunde in cele ce urmeaza intrebarilor adresate, dupa cum urmeaza:

1. Se poate aplica cota de 9% la vanzarea acestui apartament catre o persoana fizica?

Opinie Echipa Jasill – Potrivit prevederilor Codului Fiscal in vigoare la acest moment, o persoana fizica poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 9%, in perioada 01.08.2025 – 31.07.2026 daca se indeplinesc cumulativ o serie de conditii reglementate specific, dupa cum urmeaza:

Lege 141 /2025, Art. III

„a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;

b) locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 31 iulie 2026, să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din “Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;

d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.”  

Cu alte cuvinte, atat timp cat (i) actul juridic incheiat intre cele doua parti, in martie 2022, are ca obiect plata in avans pentru respectivul imobil, respectiv 85% din valoarea totala a bunului imobil a fost achitata in respectiva perioada (ori cel tarziu pana la data de 31 iulie 2025, inclusiv), respectiv (ii) conditiile prevazute in cadrul masurilor tranzitorii aferente (astfel cum au fost redate mai sus) sunt indeplinite in mod cumulativ, cota privind TVA ce ar putea fi aplicata de Societate pentru livrarea efectiva a respectivului apartament catre persoana fizica este de 9%.

Cu toate acestea, recomandam verificarea clauzelor agreate in cadrul antecontractului (i.e. promisiunii bilaterale pe baza careia s-a efectuat plata avansului de 85%), pentru a determina daca intr-adevar obiectul operatiunii a facut referire la livrarea unei locuinte sociale indeplinind toate conditiile prevazute de Codul Fiscal in vigoare la acel moment.

In situatia in care antecontractul prevede incasarea unui avans pentru o viitoare livrare a unui imobil cu functiune de cazare, exista riscul ca avansul initial incasat sa nu fie considerat in legatura cu o viitoare livrare a unei locuinte ca parte a politicii sociale si, in consecinta, prezenta livrare sa fie supusa cotei standard actuale de 21% TVA.

Nota: Ramanem deschisi in situatia in care considerati oportun suportul nostru in revizuirea promisiunii de vanzare-cumparare.

1. Poate fi considerata o operatiune scutita de tva conform art 292 alin. (2) lit F?

Opinie Echipa Jasill – Potrivit reglementarilor fiscale in vigoare in anul 2023, scutirea de TVA NU se aplica vanzarii de bunuri imobile a caror livrare este efectuata dupa data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari, unde prima ocupare se considera a fi data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei.

In acest sens, avand in vedere ca procesul-verbal de receptie pentru terminarea lucrarilor a fost incheiat in septembrie 2023, iar livrarea efectiva a bunului imobil se intentioneaza a fi efectuata in data de 15.12.2025, in opinia noastra scutirea de taxa prevazuta la art. 292, alin. (2), lit. f) ar putea fi aplicata.

Totusi, in situatia in care Societatea si-a exercitat dreptul de deducere a TVA aferenta cheltuielilor in legatura cu edificarea respectivului imobil, vanzarea prin aplicarea scutiri ar conduce la ajustarea negativa a dreptului de deducere a TVA astfel inregistrat (in favoarea Autoritatii fiscale) – Societatea ar avea obligatia sa declare aceasta ajustare prin care entitatea pierde intreg dreptul de deducere.

 

Reglementare:

• Legea nr. 141/2025 Art. III
• Codul Fiscal actual: art. 292, alin. (2), lit. l)
• Codul Fiscal in vigoare in 2023: art. 292, alin. (2), lit. f), alin. (3) coroborat cu Normele Metodologice de aplicare, pct. 55