Nu ați menționat, dar voi da răspunsul la speță, presupunand ca la construcția clădirii de birouri, societatea a dedus TVA-ul.

Primul pas care-l aveți de parcurs pentru a cunoaște implicațiile, este sa efectuati un raport de evaluare. În urma raportului de evaluare, veți stabili care dintre construcție și teren, are valoarea mai mare. În plus, veți cunoaște valoarea de piata.

Cazul 1: Dacă construcția are valoare mai mica decat terenul, atunci vanzarea nu este scutită de TVA, deci veți factura tranzacția cu TVA 19%. Se consideră că livrati un teren construibil (acest fapt rezultă și din certificatul de urbanism).

ART. 292 – (2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:

f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

(6) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Cazul 2: Dacă valoarea construcției este mai mare decat valoarea terenului, tranzacția va fi scutită de TVA, însă fără drept de deducere. Deci veți face ajustările de TVA pentru TVA-ul dedus la construcție.

Construcția nu este nouă. Punerea în folosinta a fost în 2015. Pentru a fi considerată o construcție nouă livrarea trebuia sa fie făcută până cel târziu în 31 decembrie a anului următor punerii în functiune, respectiv până în 31 decembrie 2016. Constructie noua este și dacă modernizarea este cel puțin 20% din valoarea construcției. Ceea ce nu este cazul în speță dvs. Dacă construcția ar fi considerată nouă, vanzarea se face cu TVA 19%.

Însă, construcția fiind veche, vanzarea se poate face în regim de scutire TVA, dar veți efectua ajustarea TVA-ului dedus la construcție în baza art. 305.

Art. 305 – (2) Taxa deductibilă aferentă bunurilor de capital, în condițiile în care nu se aplică regulile privind livrarea către sine sau prestarea către sine, se ajustează, în situațiile prevăzute la alin. (4) lit. a) – d):

b) pe o perioadă de 20 de ani, pentru construcția sau achiziția unui bun imobil, precum și pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări sau modernizări este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil/părții de bun imobil după transformare sau modernizare.

(4) Ajustarea taxei deductibile prevăzute la alin. (1) lit. d) se efectuează:

d) în situația în care bunul de capital își încetează existența

(5) Ajustarea taxei deductibile se efectuează astfel:

d) pentru cazurile prevăzute la alin. (4) lit. d), ajustarea se efectuează în perioada fiscală în care intervine evenimentul care generează ajustarea și se realizează pentru toată taxa aferentă perioadei rămase din perioada de ajustare, incluzând anul în care apare obligația ajustării;

Bineînțeles, dacă este mai avantajos din punct de vedere al TVA, puteți opta pentru facturarea cu TVA, chiar dacă livrarea ar fi scutită de TVA. În acest sens, veți depune o notificare la ANAF. Dacă optati pentru facturarea cu TVA, nu mai este necesar sa faceti ajustările de TVA.

58. (1) În sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor scutite prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal în ceea ce privește un bun imobil sau o parte a acestuia.

 Cazul 3: Dacă valoarea construcției este egala cu valoarea terenului, delimitarea se va face în funcție de suprafața mai mare. După suprafața, va veți regăsi ori la cazul 1 ori la cazul 2.

ART. 292 – Scutiri pentru anumite activități de interes general și scutiri pentru alte activități

(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:

f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;

2. construcție înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;

3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;

4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidența contabilă și care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaționale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcție, iar valoarea acesteia și a îmbunătățirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare;

55. (1) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcției așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

b) construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

c) dacă terenul și construcția au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața cea mai mare. Se va avea în vedere suprafața construită desfășurată a construcției.

(6) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

58. (1) În sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor scutite prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal în ceea ce privește un bun imobil sau o parte a acestuia.

(6) Orice persoană impozabilă care aplică regimul de scutire prevăzut de art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal și care a avut dreptul la deducerea integrală sau parțială a taxei aferente bunului imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.

În ceea ce privește impozitul pe profit, și tinand cont ca vanzarea este efectuata către administratorul societatii, trebuie sa tineti cont ca tranzacția (vânzarea) sa fie efectuată la pretul de piata (îl aveți în raportul de evaluare).

Art.7 – 32. preț de piață – suma care ar fi plătită de un client independent unui furnizor independent în același moment și în același loc, pentru același bun sau serviciu ori pentru unul similar, în condiții de concurență loială;

33. principiul valorii de piață – atunci când condițiile stabilite sau impuse în relațiile comerciale sau financiare între două persoane afiliate diferă de acelea care ar fi existat între persoane independente, orice profituri care în absența condițiilor respective ar fi fost realizate de una dintre persoane, dar nu au fost realizate de aceasta din cauza condițiilor respective, pot fi incluse în profiturile acelei persoane și impozitate corespunzător;

 

Reglementare:

• Legea 227/2015.