Vanzarea unor imobile catre persoane juridice si catre persoane fizice

Catre persoana juridica platitoare de TVA poate vinde apartament cu taxare inversa conform art.331 alin.2 litera g) din Legea 227 din 2015, dar sa tina cont ca respectiva persoana juridica sa nu fie persoana afiliata si mai are obligatia notificarii organului fiscal despre intentia vanazarii cu TVA a acelui apartament si teren aferent. Pe factura de vanzare are obligatia sa scrie in coloana de TVA „Taxare inversa”. Nu are obligatia ajustarii TVA dedus la cumparare sau pana la data vanzarii.

Catre persoana juridica platitoare de TVA poate vinde acel apartament in regim de scutit conform art.292 alin.2 litera f) din Legea 227 din 2015, dar are obligatia ajustarii TVA dedus la achizitie sau pana la data vanzarii.

Catre persoana juridica neplatitoare de TVA poate vinde acel apartament in regim de scutit conform art.292 alin.2 litera f) din Legea 227 din 2015, dar are obligatia ajustarii TVA dedus la achizitie sau pana la data vanzarii.

Catre persoana juridica neplatitoare de TVA poate vinde acel apartament in regim de taxare adica cu TVA 19% conform art.291 alin.1 litera b) din Legea 227 din 2015, dar are obligatia ajustarii TVA dedus la achizitie sau pana la data vanzarii.

Catre persoana fizica poate vinde acel apartament in regim de scutit conform art.292 alin.2 litera f) din Legea 227 din 2015, dar are obligatia ajustarii TVA dedus la achizitie sau pana la data vanzarii.

Catre persoana fizica poate vinde apartament cu TVA 9%, dar sa tina cont ca respectiva persoana fizica sa nu fie persoana afiliata si mai are obligatia notificarii organului fiscal despre intentia vanzarii cu TVA a acelui aratament si teren aferent. Pentru a putea vinde cu TVA 9% trebuie sa respecte conditiile de la art.291 alin.2 litera m) pct.3 din Legea 227 din 2015, si anume suprafata de maxim 120 mp fara anexe gospodaresti, a caror valoare inclusiv a terenului nu depaseste 600.000 lei. In acest caz nu mai are obligatia ajustarii TVA dedus la cumparare sau pana la data vanzarii.

ART. 331 – Măsuri de simplificare

(2) Operațiunile pentru care se aplică taxarea inversă sunt:

g) construcțiile, astfel cum sunt definite la  art.292 alin. (2) lit. f) pct. 2, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune;

ART. 292 – Scutiri pentru anumite activități de interes general și scutiri pentru alte activități

(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:

f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;

2. construcție înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;

3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceastaînseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;

4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidența contabilă și care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaționale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcție, iar valoarea acesteia și a îmbunătățirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare;

Norme metodologice

55. (1) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcției așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

b) construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

c) dacă terenul și construcția au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața cea mai mare. Se va avea în vedere suprafața construită desfășurată a construcției.

(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice.

Norme metodologice

57. (1) În sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal și fără să contravină prevederilor art. 332 din Codul fiscal, orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea oricăreia dintre operațiunile scutite de taxă prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, în ceea ce privește un bun imobil sau o parte a acestuia.

(2) În aplicarea alin. (1), un bun imobil reprezintă o construcție care are înțelesul prevăzut la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2 din Codul fiscal și orice teren.

(3) Opțiunea prevăzută la alin. (1) se notifică organelor fiscale competente pe formularul prezentat în anexa nr. 1 care face parte integrantă din prezentele norme metodologice și se va exercita de la data înscrisă în notificare. O copie de pe notificare se transmite clientului. Depunerea cu întârziere a notificării nu anulează dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare și nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar în condițiile art. 297 – 301 din Codul fiscal. Dreptul de deducere la beneficiar ia naștere și poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, și nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisă de vânzător. În situația în care opțiunea se exercită numai pentru o parte din bunul imobil, această parte din bunul imobil care se intenționează a fi utilizată pentru operațiuni taxabile se comunică în notificarea transmisă organului fiscal.

ART. 291 – Cotele

(2) Cota redusă de 9% se aplică asupra bazei de impozitare pentru următoarele prestări de servicii și/sau livrări de bunuri:

m)livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuinţa include şi amprenta la sol a locuinţei. În sensul prezentului titlu, prin locuinţă livrată ca parte a politicii sociale se înţelege:

1. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept cămine de bătrâni şi de pensionari;

2. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii şi centre de recuperare şi reabilitare pentru minori cu handicap;

3. livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%;

4. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei;

Monografia contabila ar fi urmatoarea:

1. Vanzare apartament cu taxare inversa conform art.331 catre persoana juridica platitoare de TVA:

4111   =        7583

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211    cu valoarea terenului

2. Vanzare apartament in regim de scutit conform art.292 catre persoana juridica platitoare de TVA:

4111   =        7583

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211 cu valoarea terenului

3. Vanzare apartament in regim de scutit conform art.292 catre persoana juridica neplatitoare de TVA:

4111   =        7583

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211 cu valoarea terenului

4. Vanzare apartament in regim de taxare TVA 19% catre persoana juridica neplatitoare de TVA:

4111   =        7583

4111   =        4427

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211 cu valoarea terenului

5. Vanzare apartament in regim de scutit conform art.292 catre persoana fizica

461    =        7583

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211 cu valoarea terenului

6. Vanzare apartament in regim de taxare cu TVA 9% catre persoana fizica

461    =        7583

461    =        4427

Scaderea din gestiune a apartamentului si a terenului vandut

2812   =        212 cu valoarea amortizarii de pana la data vanzarii

6583   =        212 cu valoarea ramasa de amortizat

6583   =        211 cu valoarea terenului

Conform celor scrise mai sus societatea dumneavostra are 6 posibilitati de vanzare asa cum sunt descrie.

Din punctul de vedere a ajustarii TVA nu este cazul deoarece ati spus ca a fost cumparata de la o persoana fizica, deci nu a dedus TVA la cumparare, si „In perioada 2020-2024 societatea nu face niciun fel de amenajare imobilului de mai sus”, deci iarasi nu a dedus TVA si nu are de ce face ajustare.

Mai sus aveti monografia in toate cele 6 cazuri evidentiate si explicate de mine.

 

Reglementare:

• art.331 alin.2 litera g) din Legea 227 din 2015
• art.292 alin.2 litera f) din Legea 227 din 2015
• art.291 alin.2 litera m) pct.3 din Legea 227 din 2015