În primul rând, nu ați menționat dacă garsoniera care urmează să fie vândută către persoana fizică este nouă sau nu. Totuși, ținând cont că ați menționat că până acum era dată în chirie, voi formula răspunsul considerând că discutăm de un imobil vechi.

Următorul aspect de care am ținut cont în redactarea răspunsului a fost că acest imobil a fost dat în chirie în regim de scutire de TVA. Prin urmare, a fost necesară ajustarea TVA-ului dedus la achiziția imobilului. Asigurați-vă totuși, la data vânzării, ca ajustarea a fost efectuată în favoarea statului. Nu uitați că și achiziția prin taxare inversă este considerată o achiziție pentru care s-a dedus TVA. Dacă ajustarea nu a fost efectuată, aveți două opțiuni: fie să o realizați la data vânzării, fie să aplicați TVA de 19% la tranzacție.

În aceste condiții (clădire veche, pentru care nu s-a dedus TVA la achiziție), factura de vânzare a imobilului către persoana fizică se emite fără TVA, cu mențiunea: „Livrare scutită de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.”

Conform art. 292 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, livrările de bunuri care au fost afectate unei activități scutite, dacă taxa aferentă bunurilor respective nu a fost dedusă, sunt scutite de TVA.

Art. 292: Scutiri pentru anumite activităţi de interes general şi scutiri pentru alte activităţi

(2) Următoarele operaţiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă:

e)arendarea, concesionarea, închirierea şi leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct şi superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepţie următoarele operaţiuni:

1.operaţiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcţie similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping;

2.închirierea de spaţii sau locaţii pentru parcarea autovehiculelor;

3.închirierea utilajelor şi a maşinilor fixate definitiv în bunuri imobile;

4.închirierea seifurilor;

f)livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

1.teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;

2.construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;

3.livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;

4.o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau parte transformată a unei construcţii, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcţiei sau a părţii din construcţie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenţa contabilă şi care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaţionale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcţie, iar valoarea acesteia şi a îmbunătăţirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare;

g) livrările de bunuri care au fost afectate unei activităţi scutite, în temeiul prezentului articol, dacă taxa aferentă bunurilor respective nu a fost dedusă, precum şi livrările de bunuri a căror achiziţie a făcut obiectul excluderii dreptului de deducere conform art. 297 alin. (7) lit. b) sau al limitării totale a dreptului de deducere conform art. 298.

Norme metodologice pct.57

(9)Orice persoană impozabilă care aplică regimul de scutire prevăzut de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal şi care a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente bunului imobil sau părţii din bunul imobil trebuie să efectueze ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.

(10)Prin excepţie de la prevederile alin. (8) şi (9), pentru operaţiunile prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal cu bunuri imobile sau părţi ale acestora, construite, achiziţionate, transformate sau modernizate, înainte de data aderării se aplică prevederile tranzitorii ale art. 332 din Codul fiscal referitoare la ajustarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adăugată.

 

Reglementare:

• Codul Fiscal