Venit din cedarea folosintei bunurilor – mai mult de 5 contracte

Articol publicat in data de: 22 Septembrie 2020
Categorii: TVA , Veniturile microintreprinderilor
 

Situatia de fapt:

Fiscalitate persoana fizica cu 6 contracte de inchiriere bunuri imobile.

Intrebare:

1. Este obligatorie desfasurarea activitatii sub forma de PFA din anul urmator?

2. La depasirea plafonului de 300.000 lei trebuie sa se declare platitor de TVA?

3. Daca se declara PFA este necesara trecerea cladirilor in patrimoniul PFA si amortizarea acestora?

4. Chiria se incaseaza pe baza contractelor inchiriere cu chiriasii si a extraselor de cont sau este obligatorie emiterea de facturi lunare?

Raspuns partial - Testează gratuit timp de 7 zile!

1. Da, este obligatorie desfasurarea activitatii sub forma de activitate independenta (PFA) autorizata la Registrul Comertului. Conform prevederilor Art. 83, alin. 2) din Codul fis

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

● Alerte Fiscale
● Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
● Răspundem la orice speță din domeniile fiscalitate, contabilitate și resurse umane
● Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
● Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
● Ai siguranță în relația cu autoritățile
● Te asiguri ca ești în legalitate

Distribuie pagina
ADINA VLAICU

Articol scris de catre ADINA VLAICU, in data de September 22, 2020.

Consultant fiscal, membru al Camerei Consultantilor Fiscali din Romania, cu o experienta in domeniul financiar de peste 15 ani, perioada in care am incercat sa gasesc solutii si raspunsuri la provocarile zilnice din domeniul economic, cu o atitudine proactiva si constienta de faptul ca numai o informare corecta si la timp iti poate asigura in societatea dinamica, contemporana noua, garantia reusitei care se defineste economic prin trei termeni: castig, venit sau profit.

Vezi toate articolele scrise de ADINA VLAICU

Venit din cedarea folosintei bunurilor – mai mult de 5 contracte

Articol scris in data de: 22 Septembrie 2020

Autor: ADINA VLAICU

Situatia de fapt:

Fiscalitate persoana fizica cu 6 contracte de inchiriere bunuri imobile.

Intrebare:

1. Este obligatorie desfasurarea activitatii sub forma de PFA din anul urmator?

2. La depasirea plafonului de 300.000 lei trebuie sa se declare platitor de TVA?

3. Daca se declara PFA este necesara trecerea cladirilor in patrimoniul PFA si amortizarea acestora?

4. Chiria se incaseaza pe baza contractelor inchiriere cu chiriasii si a extraselor de cont sau este obligatorie emiterea de facturi lunare?

Raspuns

1. Da, este obligatorie desfasurarea activitatii sub forma de activitate independenta (PFA) autorizata la Registrul Comertului. Conform prevederilor Art. 83, alin. 2) din Codul fiscal, persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor, califică aceste venituri în categoria venituri din activități independente și le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie, cu alte cuvinte trebuie impozitate in sistem real (Contabilitatea in partida simpla – Ordinul 170/2015), si nu pe cote forfetare de cheltuieli, completand Declaratia unica in consecinta.

 In concluzie, numai persoanele fizice care determina venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit regulilor prevazute pentru veniturile din activitati independente, au urmatoarele obligatii:

– Sa se autorizeze cel putin ca PFA la Registru comertului;

– Sa tina evidenta contabila, in conformitate cu prevederile Ordinului ministrului finantelor publice nr. 170/2015 pentru aprobarea Reglementarilor contabile privind contabilitatea in partida simpla;

– Sa completeze Registrul de evidenta fiscala.

2. In situatia in care persoana fizica realizeaza, exclusiv, operatiuni scutite fara drept de deducere reglementate prin art. 292 alin. (2) lit. e) nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, chiar daca realizeaza o cifra de afaceri mai mare de 300.000 lei din astfel de operatiuni.

Faptul ca o persoana impozabila care desfasoara, exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, rezulta, in mod direct,  din prevederile:

  • 316 “Inregistrarea persoanelor impozabile in scopuri de TVA” alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, alin. (1) “ Persoana impozabila care are sediul activitatii economice in Romania si realizeaza sau intentioneaza sa realizeze o activitate economica ce implica operatiuni taxabile, scutite de taxa pe valoarea adaugata cu drept de deducere si/sau operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 297 alin. (4) lit. b) si d), trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA la organul fiscal competent, dupa cum urmeaza: …… b) daca in cursul unui an calendaristic atinge sau depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 310 alin. (1), in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau a depasit acest plafon;”

  • 88 alin. (10) din normele de aplicare ale art. 316 alin. (20) prin care se reglementeaza, in mod expres faptul ca o persoana inregistrata in scopuri de TVA, dar care, ulterior inregistrarii, desfasoara exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere, trebuie sa solicite retragerea din evidenta platitorilor de TVA  „Conform prevederilor art. 316 alin. (20) din Codul fiscal, orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA si care, ulterior inregistrarii respective, desfasoara exclusiv operatiuni ce nu dau dreptul la deducere solicita anularea inregistrarii in termen de 15 zile de la incheierea lunii in care se desfasoara exclusiv operatiuni fara drept de deducere.”

 3. Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere / subînchiriere la sfârşitul unui an fiscal, determină venitul net anual în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din activităţi independente, şi au obligatia conducerii evidenţei contabile, în conformitate cu prevederile Ordinului ministrului finanţelor publice nr. 170/2015 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind contabilitatea în partidă simplă.

Ca atare, daca imobilul in cauza nu a fost dobandit in calitate de persoana fizica autorizata (autorizata la Registrul comertului pentru desfasurarea activitatii de inchiriere), el nu poate fi supus amortizarii fiscale. In ipoteza in care imobilul s-ar transfera in patrimoniul afacerii, el ar putea fi considerat bun amortizabil, dar la incetarea definitiva a afacerii reintrarea in patrimoniul personal va fi tratata din punct de vedere fiscal ca o instrainare (vanzare) generatoare de venituri impozabile la nivelul pretului de piata.

4. Daca se inchiriaza in regim de scutire de taxa, se va aplica excepția de la Art. 319, alin. 7) care spune ca o persoana impozabilă nu are obligația emiterii de facturi pentru operațiunile scutite fără drept de deducere a taxei conform art. 292 alin. (1) și (2). In acest caz, se vor emite doar documentele contabile care sa justifice incasarea chiriei (chitanta pentru incasarea cash), fara factura.

Reglementare:

  •  Art. 83, 292, 316, 319 –  Cod fiscal