Venituri din chirii – 5 bunuri imobile/mobile inchiriate in baza unui contract. Implicatii TVA si obligatii persoana fizica

Articol publicat in data de: 08 Noiembrie 2019
Categorii: TVA , Veniturile persoanelor fizice
 

Situate de fapt:
 
O persoana fizica detine in proprietate un numar de peste 5 bunuri mobile/imobile pe care le-a inchiriat in baza unui contract de inchiriere unei persoane juridice. Valoarea contractului de inchiriere depaseste in cursul anului plafonul de TVA (300.000 lei).

Intrebare:

1) Care sunt obligatiile persoanei fizice in ce priveste:

a) inregistrarea contractului de inchiriere la organul fiscal
b) impozitul pe venit datorat
c) inregistrarea ca platitor de TVA

2) Dar obligatiile persoanei juridice care inchiriaza?

3) Numarul de bunuri mobile inchiriate este mai mare decat 5 dar beneficiarul este unul singur. Se aplica regula celor 5 contracte de inchiriere?

4) Contractul trebuie sa fie autentificat notarial sau nu?

Raspuns partial - Testează gratuit timp de 7 zile!

1) Codul fiscal la Art. 83 defineste veniturile impozabile din cedarea folosinței bunurilor astfel:

“(1) Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt veniturile,

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

● Acces gratuit timp de 7 zile!
● Alerte Fiscale
● Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
● Răspundem la orice speță din domeniile fiscalitate, contabilitate și resurse umane
● Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
● Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
● Ai siguranță în relația cu autoritățile
● Te asiguri ca ești în legalitate

Distribuie pagina
ADINA VLAICU

Articol scris de catre ADINA VLAICU, in data de November 8, 2019.

Consultant fiscal, membru al Camerei Consultantilor Fiscali din Romania, cu o experienta in domeniul financiar de peste 15 ani, perioada in care am incercat sa gasesc solutii si raspunsuri la provocarile zilnice din domeniul economic, cu o atitudine proactiva si constienta de faptul ca numai o informare corecta si la timp iti poate asigura in societatea dinamica, contemporana noua, garantia reusitei care se defineste economic prin trei termeni: castig, venit sau profit.

Vezi toate articolele scrise de ADINA VLAICU

Venituri din chirii – 5 bunuri imobile/mobile inchiriate in baza unui contract. Implicatii TVA si obligatii persoana fizica

Articol scris in data de: 08 Noiembrie 2019

Autor: ADINA VLAICU

Situate de fapt:
 
O persoana fizica detine in proprietate un numar de peste 5 bunuri mobile/imobile pe care le-a inchiriat in baza unui contract de inchiriere unei persoane juridice. Valoarea contractului de inchiriere depaseste in cursul anului plafonul de TVA (300.000 lei).

Intrebare:

1) Care sunt obligatiile persoanei fizice in ce priveste:

a) inregistrarea contractului de inchiriere la organul fiscal
b) impozitul pe venit datorat
c) inregistrarea ca platitor de TVA

2) Dar obligatiile persoanei juridice care inchiriaza?

3) Numarul de bunuri mobile inchiriate este mai mare decat 5 dar beneficiarul este unul singur. Se aplica regula celor 5 contracte de inchiriere?

4) Contractul trebuie sa fie autentificat notarial sau nu?

Raspuns

1) Codul fiscal la Art. 83 defineste veniturile impozabile din cedarea folosinței bunurilor astfel:

“(1) Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt veniturile, în bani și/sau în natură, provenind din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal, altele decât veniturile din activități independente.

(2) Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor, califică aceste venituri în categoria venituri din activități independente și le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie.”

1a) Ordinul ANAF nr. 114/2019 din 21.01.2019 pentru aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi a modelului şi conţinutului formularului “Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune” stipuleaza la pct. 1.: “contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată pot fi înregistrate la organele fiscale centrale din subordinea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală.”

In concluzie, conform noii proceduri in vigoare, inregistrarea contractelor de chirie la ANAF este opționala.

1b) Avand in vedere ca la sfarsitul anului este vorba de un singur contract de chirie, cu un singur beneficiar, se impoziteaza ca venituri din cedarea folosintei bunurilor aplicand cota de impozit de 10%, dupa deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 40%.

Pentru acest tip de venit, persoana fizica trebuie sa declare si sa plateasca contributia sociala de sanatate in cazul in care venitul net anul (doar din chirii sau impreuna cu alte venituri declarate pentru care se plateste CASS) depaseste echivalentul a 12 salarii minime brute pe tara in plata la data la care de face declaratia unica (pentru anul 2019 acest plafon este de 24.960 lei).

Declararea venitului din chirii se face prin declaratia unica, cu termen de depunere 15 martie al anului curent pentru venitul estimat in an, si termen de depunere declaratie finala si de plata obligatii (impozit si CASS) data de 15 martie a anului viitor.

1c) Veniturile din inchiriere sunt operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere, conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit.e) din Codul fiscal.

In situatia in care aplicati acest regim de scutire, nu puteti deduce TVA, aferent achizitiilor aferente desfasurarii activitatii de inchiriere (ex. energie, salubritate, servicii telefonie, internet, etc)

Conform prevederilor de la art. 316 alin. (20) si a celor de la pct. 88 alin. (10) din Normele metodologice, daca persoana impozabila desfasoara exclusiv activitati fara drept de deducere, cum ar fi cele de la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal (inchiriere imobile), nu are obligatia sa se inregistreze in scop de TVA.

Conform prevederilor art. 316 alin. (20) din Codul fiscal, orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA si care, ulterior inregistrarii respective, desfasoara exclusiv operatiuni ce nu dau dreptul la deducere, va solicita anularea inregistrarii in termen de 15 zile de la incheierea lunii in care se desfasoara exclusiv operatiuni fara drept de deducere. Dovada faptului ca persoana nu mai realizeaza operatiuni cu drept de deducere trebuie sa rezulte din obiectul de activitate si, dupa caz, din declaratia pe propria raspundere data de imputernicitul legal al persoanei impozabile.

In concluzie, daca persoana fizica desfasoara exclusiv activitati fara drept de deducere (inchiriere bunuri imobile), nu are obligatia sa se inregistreze in scop de TVA indiferent de valoarea totala a chiriei incasate.

Daca s-a inregistrat in scop de TVA, va solicita iesirea din evidenta platitorilor de TVA, prin depunerea unei declaratii pe propria raspundere, la organul fiscal competent, daca desfasoara numai activitati scutite fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit.e) din Codul fiscal.

Exista si posibilitatea ca persoana impozabila sa opteze pentru taxare, din punct de vedere al TVA, prin depunerea unei notificari la organul fiscal, conform prevederilor de la art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si inregistrarea in scop de TVA. In aceasta situatie, aceasta va intocmi facturi cu TVA si va deduce TVA pentru achizitiile aferente acestei activitati.

O copie dupa notificare trebuie trimisa si clientilor.

Dreptul de deducere la beneficiar ia naștere și poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, și nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisă de vânzător.

Prevederile de mai sus nu sunt valabile atunci cand este vorba de inchirierea de bunuri mobile. In acest caz, aplicam prevederea de la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, conform careia cifra de afaceri care se ia in considerare la determinarea plafonului de scutire taxa pe valoarea adaugata pentru intreprinderi mici de 88.500 euro/300.000 lei este constituita din valoarea totala a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, a operatiunilor rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 297 alin. (4) lit. b), a operatiunilor scutite cu drept de deducere si, daca nu sunt accesorii activitatii principale, a operatiunilor scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) si f).

Prin exceptie, nu se cuprind in cifra de afaceri, daca sunt accesorii activitatii principale, livrarile de active fixe corporale, astfel cum sunt definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, si livrarile de active necorporale, efectuate de persoana impozabila.

Daca se depaseste plafonul de scutire de mai sus, persoana impozabila trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, conform art. 316, în termen de 10 zile de la data atingerii ori depășirii plafonului.

Data atingerii sau depășirii plafonului se consideră a fi prima zi a lunii calendaristice următoare celei în care plafonul a fost atins ori depășit. Regimul special de scutire se aplică până la data înregistrării în scopuri de TVA, conform art. 316 .

2) Obligatiile persoanei juridice, in calitate de beneficiar al contractului de chirie (chirias/locatar), sunt cele stipulate in contractul de chirie semnat intre parti.

3) Reglementarile art 83 din Codul fiscal specifica faptul ca urmatoarele conditii trebuie indeplinite concomitent pentru trecerea la impozitarea in sistem real, astfel:

– criteriul valabilitatii contractelor de inchiriere la final de an;

– numarul de contracte de inchiriere valabile la final de an sa fie mai mare de 5;

– identitatea diferita a beneficiarilor ce detin calitatea de titulari in contractele de inchiriere.

4) Pentru locator (cel care închiriaza), contractul sub semnatură privată (neautentificat la notar) inregistrat la ANAF este titlu executoriu, potrivit reglementarilor pct. 4 din Legea 17/2017 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 1/2016 pentru modificarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum şi a unor acte normative conexe:

“4) – Art. 641: Înscrisurile sub semnătură privată

Înscrisurile sub semnătură privată sunt titluri executorii, numai dacă sunt înregistrate în registrele publice, în cazurile şi condiţiile anume prevăzute de lege. Orice clauză sau convenţie contrară este nulă şi considerată astfel nescrisă. Dispoziţiile art. 664 şi următoarele sunt aplicabile.”, dar nu exista obligativitatea intocmirii lui la un notar.

Reglementare:

– Art. 83 – Cod fiscal
– Art. 292, alin. 2, lit. e – Cod fiscal
– Art. 310 – Cod fiscal
– Legea 17/2017