Vanzare cladire + teren – regim TVA
Situatie de fapt:
Societate platitoare de TVA, din 1996, doreste sa vanda proprietatea compusa din cladire si teren catre persoane fizice sau juridice (platitoare sau nu de TVA), cu urmatoarele particularitati:
1. Terenul s-a cumparat in decembrie 1996 de la persoane fizice, avand in actul de proprietate o suprafata de 10.035 mp. Valoarea terenului inregistrata in contabilitate este de 574.020 lei, conform ultimei reevaluari din 31.12.2010, nefiind specificat pretul pe teren construibil si separat, arabil.
Conform extrasului de carte funciara, suprafata terenului din masuratori este de 9.569 mp., din care :
- 3.245 mp. reprezinta teren intravilan – curti constructii (520 mp. sunt ocupati de constructii);
- 6.324 mp. reprezinta teren intravilan arabil.
2. Cladirea s-a edificat in regie proprie, cu o valoare contabila la data finalizarii 31.12.2000 de 100.842 lei.
Ultima valoare reevaluata inregistrata in contabilitate, la 31.12.2013, este de 528.740 lei. Pentru impozitare la primarie, cladirea a fost reevaluata (neinregistrata in contabilitate) la 31.12.2018.
Cladirea nu a mai fost supusa modernizarii de la data finalizarii 31.12.2000. Amortizarea calculata la data de 30.09.2022 este de 261.000 lei.
Conform extrasului de carte funciara, terenul si cladirea au acelasi numar cadastral, topografic.
Nu detinem inca certificat de urbanism de la primarie.
Nu avem un raport de evaluare recent.
Ofertele cumparatorilor, persoane fizice sau persoane juridice (neplatitoare sau platitoare de TVA) sunt intre 150.000 – 300.000 EUR, pentru intreaga proprietate.
Intrebare:
Cum se emite factura, cu sau fara TVA – in functie de cumparator, persoana fizica sau juridica, platitoare sau neplatitoare de TVA pentru cladire veche, teren intravilan curti-constructii ocupat de cladire(520mp.), teren intravilan curti-constructii (2725 mp.) si teren intravilan arabil?
La ce pret vom factura cladirea si terenul, avand in vedere ca negocierea se face pentru intreaga proprietate? Voi ajusta TVA-ul?
Avem nevoie de raport de evaluare si de certificat de urbanism, pentru ca terenul si cladirea sunt un corp funciar unic identificat printr-un singur numar cadastral?
Schematic proprietatea arata astfel:
A. Teren = 9569mp = 574.020 lei
Construibil = 3245 mp
Arabil = 6324
B. Cladire = 528.740 lei
Pentru teren se poate face urmatorul calcul:
574.020 lei : 9569 mp = 59,987 lei / mp
Construibil – 194.660 lei
Arabil – 379.360 lei
Conform Art. 292 alin (2) litera f) din Codul Fiscal , livrarea de constructii / parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri, este scutita de TVA.
Conform punct 55 din Normele metodologice:
„Atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a)Terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza / evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/ evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza / evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.”
Avand in vedere ca:
- Valoare teren construibil = 194.660
- Valoare constructie = 529.740
Pentru aceasta parte a spetei livrarea va fi scutita de TVA.
Pentru partea din teren arabil, livrarea este scutita de TVA.
Concluzie:
1. Indiferent cui veti vinde proprietatea, livrarea este scutita de TVA;
2. Veti factura la pretul convenit pentru intreaga proprietate;
3. Opinia noastra strict din punct de vedere contabil – fiscal este ca un raport de evaluare pentru inregistrarea in contabilitate ar fi extrem de util si „ acoperitor „.
Reglementare:
- Codul fiscal art. 292. 2. f, art. 331
- Norme metodologice pct. 55
Completari speta
Intrebare:
In cazul in care nu mai exista un nou raport de evaluare ce regim va avea tva-ul in conditiile in care proprietatea va fi vanduta unei persoane platitoare de tva?
Raspuns:
Avand in vedere ca:
- Nu se doreste un nou raport de evaluare;
- Proprietatea va fi vanduta unei persoane platitoare de TVA,
Pentru eliminarea oricaror riscuri fiscale se poate proceda astfel:
– Se opteaza pentru vanzarea cu TVA (se depune notificare la Administratia Financiara de care apartine societatea) a partii din teren construibil si a cladirii.
In acest mod veti factura intreaga proprietate fara TVA (la TVA se va inscrie taxare inversa).
Clientul persoana platitoare de TVA va face taxarea inversa.
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!
Articol scris de catre Monica Predescu, in data de 8 noiembrie 2022.
Prin înfiinţarea unei societăţi de contabilitate am avut ocazia sa încep practicarea activităţii de contabilitate în urmă cu 25 de ani luând astfel parte la începutul şi la dezvoltarea acestui domeniu în România. Cei peste 500 de clienţi pe care i-am avut în această perioadă, au desfăşurat activităţi în foarte multe domenii, unele colaborări cu aceştia durând de peste 15 ani.
