Chirie imobil – tratament contabil si fiscal

Articol publicat in data de: 11 Martie 2020
Categorii: Contabilitate
 

Situatie de fapt:

Intr-un contract de inchiriere a unui imobil pentru spatii de birouri, incheiat pe 6 ani, exista urmatoarele clauze:

1. Proprietarul pune la dispozitie spatiul cu titlu gratuit pentru 7 luni ( 3 la inceputul contractului si 4 la sfarsit )

2. Chiriasul se obliga sa amenajeze spatiul interior .

3. Proprietarul ii achita chiriasului la 3 luni de la semnarea contractului o suma de bani nerambursabila cu titlu de subventie.

Intrebare:

Suma primita de chirias de la propietar intra in sfera TVA?

Poate fi considerata aceasta tranzactie livrare de bunuri sau prestare de serviciu realizata de catre chirias, reprezentand amenajarea interioara a spatiului care la sfarsitul contractului ramane in patrimoniul proprietarului?

Care este monografia de inregistrare a sumelor primite cu titlu de subventie (inregistrarea creantei, incasarea, trecerea pe venituri, etc)?

Raspuns partial - Testează gratuit timp de 7 zile!

1. Pentru siuatia in care la semnarea unui contract de inchiriere, locatorul (proprietarul) acorda chiriasului (locatarului), un stimulent care consta in acordarea unei perioade de

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

● Alerte Fiscale
● Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
● Răspundem la orice speță din domeniile fiscalitate, contabilitate și resurse umane
● Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
● Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
● Ai siguranță în relația cu autoritățile
● Te asiguri ca ești în legalitate

Distribuie pagina
Simona Jurescu

Articol scris de catre Simona Jurescu, in data de March 11, 2020.

In anul 2002 ca urmare a dezvoltarii constante a societatii de contabilitate SC Excelcont SRL, apare oportunitatea infiintarii unei sucursale in Timisoara. Din acel an sucursala din Timisoara este condusa si organizata de doamna Jurescu Simona.

Vezi toate articolele scrise de Simona Jurescu

Chirie imobil – tratament contabil si fiscal

Articol scris in data de: 11 Martie 2020

Autor: Simona Jurescu

Situatie de fapt:

Intr-un contract de inchiriere a unui imobil pentru spatii de birouri, incheiat pe 6 ani, exista urmatoarele clauze:

1. Proprietarul pune la dispozitie spatiul cu titlu gratuit pentru 7 luni ( 3 la inceputul contractului si 4 la sfarsit )

2. Chiriasul se obliga sa amenajeze spatiul interior .

3. Proprietarul ii achita chiriasului la 3 luni de la semnarea contractului o suma de bani nerambursabila cu titlu de subventie.

Intrebare:

Suma primita de chirias de la propietar intra in sfera TVA?

Poate fi considerata aceasta tranzactie livrare de bunuri sau prestare de serviciu realizata de catre chirias, reprezentand amenajarea interioara a spatiului care la sfarsitul contractului ramane in patrimoniul proprietarului?

Care este monografia de inregistrare a sumelor primite cu titlu de subventie (inregistrarea creantei, incasarea, trecerea pe venituri, etc)?

Raspuns

1. Pentru siuatia in care la semnarea unui contract de inchiriere, locatorul (proprietarul) acorda chiriasului (locatarului), un stimulent care consta in acordarea unei perioade de gratie de la plata chiriei, pentru primele trei luni si ultimele 4 luni ale contractului a carui durata este de 6 ani (72 de luni), se vor avea in vedere prevederile contabilitatii de angajament, potrivit caruia efectele tranzactiilor si ale altor evenimente sunt recunoscute atunci cand tranzactiile si evenimentele se produs si nu pe masura ce numerarul sau echivalentul sau este incasat sau platit.

Locatarul va inregistra in contabilitate cheltuielile cu chiria inclusiv in perioada de gratie a contractului, urmand ca de la data primirii facturii sa evidentieze datoria corespunzatoare.  Locatarul trebuie sa recunoasca beneficiul agregat al stimulentelor drept o reducere a cheltuielilor cu chiria pe toata durata contractului de leasing, pe o baza liniara cu exceptia cazului in care o alta baza sistematica este reprezentativa pentru esalonarea in timp a beneficiului locatarului rezultat din utilizarea activului in sistem de leasing,

De exemplu, presupunem ca s-a agreat o chirie de 1000 lei/luna.

Presupunem ca esalonarea stimulentelor primite se va efectua pe o baza liniara, astfel incat in fiecare perioada se recunosc drept cheltuieli urmatoarele sume:

  • Suma totala aferenta contractului: 1000lei/luna x 65 luni = 65.000 lei
  • Cheltuiala pentru fiecare luna a contractului: 65.000/ 72 luni = 903 lei/ luna N
  • La data contractului, se inregistreaza chiria totala datorata: 65.000 lei
471 Cheltuieli in avans =408 Furnizori - facturi nesosite65.000 lei
  • In perioada N si N+3 (primele trei luni de gratie), in mod normal nu trebuie sa primiti nici o factura de la proprietar, astfel ca in contabilitate, in fiecare dintre cele 3 luni, veti avea doar inregistrarea
612 Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile=471 Cheltuieli in avans 1.000 lei
  • In urmatoarea perioada cuprinsa intre perioada N+3 si perioada N+68, in care se vor primi facturi se vor inregistra.
408 Furnizori - facturi nesosite=401 Furnizori1.000 lei
612 Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile=471 Cheltuieli in avans903 lei
  • In perioada cuprinsa intre N+68 si N+72 se vor inregistra:
612 Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile=471 Cheltuieli in avans 903 lei

La final atat contul 408 Furnizor – facturi nesosite cat si 471 Cheltuieli in avans trebuie sa fie soldat.

Daca se opteaza pentru taxarea operatiunilor de inchiriere, la facturile lunare de chirie se va adauga si TVA aferenta.

2. Conform prevederilor fiscale in vigoare, operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile sunt considerate bunuri de capital in cazul in care valoarea fiecarei operatiuni de modernizare/transformare depaseste 20% din valoarea totala dupa transformarea ori modernizarea unui imobil sau partii a unui imobil.

Pentru a determina daca o modernizare/transformare reprezinta un bun de capital, sunt luate in considerare operatiunile de transformare sau de modernizare care conduc la majorarea valorii bunului imobil.

Pe perioada cand un bun de capital este inchiriat, se considera ca toate modernizarile/transformarile, care au valoare mai mare de 20% din valoarea totala dupa transformare/modernizarea bunului imobil din valoarea totala dupa transformare/modernizarea bunului imobil, reprezinta bunuri de capital care apartin persoanei care utilizeaza bunul, nu proprietarului acestuia.

Pentru bunurile imobile si pentru modernizarile/transformarile bunurilor imobile care depasesc 20% din valoarea bunului imobil dupa transformare/modernizare, perioada de ajustare este de 20 de ani.

Perioada de ajustare incepe la 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare/modernizare si se efectueaza pentru suma taxei deductibilea aferente transformarii sau modernizarii.

Nu sunt considerate bunuri de capital reparatiile de orice fel, lucrarile de intretinere, inclusiv reparatiile capitale. Taxa aferenta acestor operatiuni se supune regulilor de deducere in functie de activitatea pentru care este alocat bunul de capital la momentul efectuarii acestor, nefiind supusa regimului ajustarilor. Notiunea de transformare/modernizare nu are o definitie specific fiscala, singura indicatie prevazuta de normele fiscale este faptul ca atunci cand valoarea lucrarilor de modernizare sau transformare majoreaza valoarea bunului imobil, acestea sunt tratate drept bunuri de capital si nu reparatii.

Ajustarea taxei deductibile se efectueaza in situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta. Astfel in situatia in care in cursul perioadei de ajustare, expira contractul de inchiriere, prin care bunul imobil ori o parte a acestuia a fost pus la dispozitia altei persoane si bunul de capital este restituit proprietarului, se considera ca bunul de capital, constand in modernizarile/transformarile efectuate isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a persoanei impozabile care a utilizat bunul respectiv.
Ajustarea deducerii aferente operatiunilor de transformare sau modernizare se realizeaza pentru toata taxa aferenta perioadei ramasa din perioada de ajustare, incluzand anul in care bunul este restituit proprietarului. Daca lucrarile de modernizare/transformare sunt transferate cu titlul oneros proprietarului nu se mai efectueaza ajustarea taxei.

 In situatia de fata, recomandam o analiza a ceea ce presupune amenajarea acestui spatiu inchiriat, in vederea identificarii naturii cheltuielilor efectuate de chirias pentru amenajarea spatiului, adica daca aceste cheltuieli pot fi considerate cheltuieli de modernizare/transformare a bunului imobil si incadrate ca si bunuri de capital sau doar cheltuieli cu intretinerea si reparatiile.

In situatia in care aceste amenajari interioare vor fi clasificate in categoria bunurilor de capital, la sfarsitul contractului (i.e. dupa 6 ani), taxa dedusa initial de catre chirias se va ajusta pentru perioada ramasa.

3.Subventia poate fi considerata ca fiind un ajutor banesc nerambursabil acordat (de guvern, agentii guvernamentale, alte institutii nationale si internationale) unei persoane, unei institutii, unei ramuri economice sau intreprinderi in scopul atenuarii efectelor sociale ale modificarilor economice de structura.

Conform reglementarilor contabile in vigoare, in categoria subventiilor se cuprind subventiile aferente activelor si subventiile aferente veniturilor. Acestea pot fi primite de la: guvernul propriu-zis, agentii guvernamentale si alte institutii similare nationale si internationale. In cadrul subventiilor se reflecta distinct:

  • subventii guvernamentale;
  • imprumuturi nerambursabile cu caracter de subventii;
  • alte sume primite cu caracter de subventii.

Intrucat nu avem mai multe detalii cu privire la prevederile contractuale, recomandam a se verifica daca suma primita de catre chirias reprezinta subventie asa cum este definita de legislatia contabila si tot odata sa se indentifice scopul pentru care se primeste aceasta subventie (de exemplu subventie aferenta activelor sau veniturilor etc.) sau este un stimulent acordat pentru semnarea contractului de chirie.

In situatia in care suma primita reprezinta de fapt un stimulent, va rugam sa aveti in vedere comentariile mentionate la punctul 1. In ceea ce priveste tratamentul TVA, recomandam identificarea scopului pentru care acest stimulent a fost acordat, adica pur si simplu pentru incheierea contractului sau chiriasul ofera ceva in schimb (cum ar fi: servicii de publicitate, cedeaza gratuit la final amenajarile la spatiul inchiriat etc.)

Daca suma acordata si platita de proprietar chiriasului, nu constituie contravaloarea unui serviciu de publicitate, sau o livrare de bunuri, taxabile din punct de vedere al TVA, in acest sens sunt relevante prevederile Curtii de justitie a Uniunii Europene (CJUE) in cauza Mirror Group C-409/98 Commissioners  of Customs & Excise v Mirror Group potrivit carora o persoana care nu are initial niciun drept in bunul imobil si care este parte intr-un contract de inchiriere de bunuri imobile cu un proprietar si/sau accepta acordarea unei inchirieri de proprietate in schimbul unei sume de bani platite de catre proprietar nu realizeaza o prestare de servicii care intra sub incidenta articolului 13B (b) din A sasea Directiva. […].

Este necesar sa se evalueze daca, la exercitarea optiunii si incheierea contractului de inchiriere de catre chirias, in schimbul unei sume platite de catre proprietar, chiriasul a incheiat pur si simplu contractul de inchiriere sau daca a realizat prestari de servicii sau livrari de bunuri.In aceasta situatie, stimulentul primit de de catre chirias nu ar reprezenta contravaloarea unei operatiuni in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata.

In situatia in care suma primita reprezinta de fapt o subventie, va rugam sa aveti in vedere urmatoarele tratamente contabile si fiscale.

Subventiile se recunosc, pe o baza sistematica, drept venituri ale perioadelor corespunzatoare cheltuielilor pe care aceste subventii urmeaza sa le compenseze. In cazul in care se primesc subventii aferente unor perioade viitoare, acestea nu reprezinta venituri ale acelei perioade curente.

Subventiile acordate pentru acoperirea anumitor cheltuieli sunt recunoscute la venituri in aceeasi perioada ca si cheltuiala aferenta. In mod similar, subventiile legate de activele amortizabile sunt recunoscute, de regula, in contul de profit si pierdere pe parcursul perioadelor si in proportia in care amortizarea acelor active este recunoscuta.

In cazul subventiilor a caror acordare este legata de activitatea de productie sau prestari de servicii, recunoastrea acestora pe seama veniturilor se efectueaza concomitent cu recunoasterea cheltuielilor a caror contravaloarea urmeaza a fi acoperita din aceste subventii.

Recunoasterea veniturilor din subventii se efectueaza cu respectarea clauzelor care au stat la baza acordarii lor. Doar primirea unei subventii nu furnizeaza ea insasi dovezi concludente ca toate conditiile atasate acordarii subventiei au fost sau vor fi indeplinite.

Intrucat nu avem cunostinta care este scopul acordarii acestei subventii, presupunem ca sunt subventii aferente veniturilor (pentru finantarea de cheltuieli). Astfel pentru operatiuni efectuate in legatura cu subventiile primite pentru a acoperi cheltuieli curente:

  • In cazul in care se primesc fondurile si nu s-au efectuat cheltuielile care se finanteaza din aceasta sursa, se efectueaza inregistrarea:
445 Subventii=472 Venituri inregistrate in avans
  • Pe masura inregistrarii cheltuielilor in conturile din clasa 6, are loc reluarea la venituri a sumelor din contul 472
6xx Conturi de cheltuieli=%
4xx Conturi de terti
3xx Conturi de stocuri și producție în curs
472 Venituri inregistrate in avans=741 Venituri din subventii de exploatare

  • Incasarea subventiei in contul bancar:
5121 Conturi la banci in lei=445 Subventii

In ceea ce priveste deductibilitatea TVA in momentul achizitiei unui bun sau a unui serviciu  nu are legatura cu sursa de finantare. De asemenea, in baza de impozitare a TVA din momentul livrarii unui bun sau prestarii unui serviciu sunt incluse si subventiile legate direct de pretul acestei operatiuni.

Potrivit art. 286 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, subventiile legate direct de pretul bunurilor livrate si/sau al serviciilor prestate se includ in baza de impozitare a taxei. Sunt luate in considerare subventiile primite de la bugetul de stat, bugetele locale, bugetul Uniunii Europene sau de la bugetul asigurarilor sociale de stat. Exigibilitatea taxei pe valoarea adaugată pentru aceste subventii intervine la data incasarii lor.

Se considera ca subventia este legata direct de pret daca se indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

  • Subventia este concret determinabila in pretul bunurilor si/sau al serviciilor, respectiv este stabilita pe unitatea de masura a bunurilor livrate si/sau a serviciilor prestate, in sume absolute sau procentual;
  • Cumparatorii trebuie sa beneficieze de subventia acordata furnizorului/prestatorului, in sensul ca pretul bunurilor/serviciilor achizitionate de acestia trebuie sa fie mai mic decat pretul la care s-ar vinde/presta aceleasi produse/servicii in absența subventiei.

Nu se cuprind in baza de impozitare a taxei subventiile sau alocatiile primite de la bugetul de stat, bugetele locale, bugetul comunitar sau de la bugetul asigurarilor sociale de stat care nu indeplinesc conditiile prevazute mai sus, respectiv subventiile acordate pentru atingerea unor parametri de calitate ori cele pentru acoperirea unor cheltuieli sau pentru alte situatii similare.

Reglementare:

Codul Fiscal

  • art. 286 si normele de aplicare
  • OMFP 1802/2014
  • pct.223, 224, 392,