Sunteți persoană fizică, căsătorit sub regimul comunității de bunuri.
În aprilie–mai 2025, ați vândut 3 terenuri extravilane agricole, în două tranzacții, cu valoare cumulată de peste 500.000 lei. Terenurile au fost achiziționate în 2006 și au fost date în arendă pe întreaga perioadă de deținere.

În ianuarie 2026, intenționați să vindeți un teren intravilan construibil achiziționat în 2007 pentru o locuință proprie; pe teren există doar o împrejmuire construită în 2009.

Cadrul legal relevant

Art. 269 Cod fiscal: este persoană impozabilă orice persoană care desfășoară activitate economică cu caracter de continuitate, inclusiv exploatarea bunurilor în scopul obținerii de venituri.

• Art. 268 alin. (1) Cod fiscal: o livrare este în sfera TVA doar dacă este realizată de o persoană impozabilă.
• Art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal:
  • terenurile neconstruibile sunt scutite de TVA;
  • terenurile construibile nu sunt scutite și devin taxabile dacă sunt vândute de o persoană impozabilă.
• Art. 310 Cod fiscal: plafonul actual al regimului special de scutire este 395.000 lei.
• Cota standard TVA în vigoare: 21% (din 1 august 2025).

 Analiza fiscală

1. Natura tranzacțiilor din 2025 și efectele lor asupra statutului TVA

Terenurile agricole vândute în 2025 sunt terenuri neconstruibile, deci vânzarea lor este scutită de TVA conform art. 292.

Cu toate acestea, esențial este următorul aspect:

Prin arendarea terenurilor, desfășurați o activitate economică în sensul art. 269 Cod fiscal.
Arendarea este exploatarea unui bun corporal cu scopul obținerii de venituri, derulată cu caracter repetitiv, deci reprezintă activitate economică.

Vânzarea ulterioară a acestor terenuri în 2025 nu este o vânzare ocazională din patrimoniul personal, ci înstrăinarea unor active utilizate într-o activitate economică.

În plus:  ați vândut 3 terenuri într-un singur an, depășind regula admisă pentru persoanele fizice (în practica ANAF) conform căreia o persoană fizică poate vinde cel mult un imobil/an pentru a fi considerată în afara unei activități economice.

Prin urmare, pe ansamblul anului 2025, comportamentul dvs. în materie de vânzări imobiliare are caracter economic și vă conferă calitatea de persoană impozabilă, indiferent dacă operațiunile din 2025 sunt scutite sau taxabile.

 Încadrarea vânzării din 2026

Terenul pe care îl veți vinde în ianuarie 2026 este intravilan construibil.
Conform art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal, acest tip de teren nu este scutit de TVA.

În mod normal, dacă ar fi fost o vânzare ocazională din patrimoniul personal, livrarea ar fi fost în afara sferei TVA. Dar situația dvs. este diferită:

• În 2025 ați efectuat vânzări multiple de active economice,
• ați desfășurat activitate economică prin arendă,
• ați depășit limita tranzacțiilor ocazionale.

Prin efectul situației din 2025, în 2026 sunteți persoană impozabilă în sensul TVA, chiar dacă nu v-ați înregistrat încă. Prin urmare, vânzarea terenului construibil din 2026 îndeplinește toate condițiile art. 268 alin. (1) Cod fiscal:

1. este o livrare de bunuri;
2. este cu plată;
3. este efectuată de o persoană impozabilă;
4. persoana acționează ca parte a unei activități economice.

Astfel :

1. Vânzarea din 2026 intră în sfera TVA și este taxabilă.
2. Se aplică cota standard actuală de 21%.

Obligația de înregistrare în scopuri de TVA

Din perspectiva art. 316 Cod fiscal înregistrarea este obligatorie înainte de efectuarea vânzării din 2026, deoarece exercitați o activitate economică în sensul art. 269 și efectuați o livrare taxabilă prin natura bunului.

Plafonul de 395.000 lei nu este relevant în acest caz, pentru că vânzarea de teren construibil este impozabilă prin natura ei, indiferent de plafon.

 Momentul și condițiile deregistrării

Conform art. 316 alin. (11) Cod fiscal, deregistrarea se poate solicita numai după:

• încetarea activității economice, și
• minimum 6 luni consecutive în care nu declarați operațiuni în decontul de TVA.

1. Imobilele sunt patrimoniu personal?

• Terenul intravilan construibil (2007) → DA, prin destinație inițială.
• Terenurile agricole vândute în 2025 → NU, au fost active economice (arendate).

2. Sunt tranzacțiile considerate activitate economică?

DA.

Arenda + 3 vânzări în 2025 → activitate economică conform art. 269.

3. Trebuie să vă înregistrați în scop de TVA?

DA, înainte de vânzarea din ianuarie 2026 (formular 020).Inregistrarea se realizează prin depunerea:

Formularului 020 – „Declarație de înregistrare fiscală pentru persoane fizice române”

Formularul este obligatoriu pentru persoanele fizice care devin persoane impozabile în scopuri de TVA prin efectul desfășurării unei activități economice.

Cum se completează efectiv formularul 020

În declarație se bifează:

• Secțiunea TVA → „Înregistrare în scopuri de TVA potrivit art. 316 alin. (1) Cod fiscal”.
  • Data de la care solicitați înregistrarea :in situația dvs.: înainte de vânzarea din ianuarie 2026

 Documente care se atașează (tipice la ANAF pentru PF):

• Copie CI;
• Documente justificative ale activității (în cazul dvs., recomandabil:
  • contracte de arendă,
  • contractele de vânzare din 2025 – opțional, dar util în caz de analiză ANAF,
  • extras CF al terenului ce urmează a fi vândut).

Aceste documente nu sunt obligatorii prin formular, dar ANAF le solicită în practică pentru clarificarea statutului fiscal.

Modalități de depunere

Formularul 020 se poate depune:

1. Online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) – varianta recomandată.
2. La ghișeu – organul fiscal din raza domiciliului.
3. Prin poștă cu confirmare de primire.

Termenul

În mod normal, înregistrarea se face:

• înainte de realizarea primei operațiuni taxabile (art. 316 alin. (1) lit. a) CF).În cazul dvs. înainte de vânzarea din ianuarie 2026.

4. Datorați TVA la vânzarea terenului construibil? DA.
Teren construibil + persoană impozabilă → operațiune taxabilă cu TVA 21%.

5. Când vă puteți deregistra?

După 6 luni fără activitate economică înregistrată în deconturi.

Formularul necesar pentru deregistrare

Formular 096 – „Declarație de mențiuni privind anularea înregistrării în scopuri de TVA”

Acesta este singurul formular utilizat pentru deregistrare de către persoanele fizice și juridice.

6. Termenul de depunere

Formularul 096 se depune:

• după îndeplinirea condițiilor legale,
• fără un termen-limită strict; îl depuneți când încetează activitatea economică și aveți cele 6 luni fără operațiuni declarate.

Nu puteți solicita deregistrarea imediat după ultima operațiune taxabilă – trebuie să existe perioada „fără activitate”.

7. Pașii tehnici pentru deregistrare (persoană fizică)

PASUL 1 – Închideți efectiv activitatea economică

• nu mai livrați bunuri/servicii,
• nu mai încasați venituri care atrag TVA,
• nu mai emiteți facturi.

PASUL 2 – Depuneți deconturile de TVA (formular 300) pentru următoarele 6 luni

• chiar dacă toate sunt cu „0 operațiuni”, este obligatoriu.
• lipsa depunerii 300 determină anularea codului TVA de către ANAF, dar ca măsură forțată, nu voluntară.

PASUL 3 – Pregătiți documentele necesare.Nu există o listă formală obligatorie, dar în practică ANAF poate solicita:

• copie CI,
• extras de registru TVA,
• documente care arată încetarea activității (opțional, dar util),
• ultimul decont 300 depus.

PASUL 4 – Depuneți Formularul 096.Modalități de depunere:

1. SPV (recomandat) – semnat electronic.
2. La ghișeu (ANAF – organ fiscal de domiciliu).
3. Prin poștă cu confirmare de primire.

În formular se completează:

• Data propusă pentru anularea codului TVA,
• Motivația solicitării (încetarea activității economice și lipsa operațiunilor în ultimele 6 luni).

PASUL 5 – ANAF analizează cererea.În general:

• verifică vectorul fiscal,
• verifică ultimele 6 deconturi de TVA,
• poate solicita clarificări.

Termen standard de soluționare: 45 zile.

PASUL 6 – ANAF emite Decizia de anulare a înregistrării în scopuri de TVA

Documentul emis:

• „Decizie privind anularea înregistrării în scopuri de TVA”(în baza art. 316 alin. (11) CF).

Decizia:

• se comunică prin SPV, poștă sau la ghișeu,
• actualizează vectorul fiscal,
• vă elimină din Registrul persoanelor impozabile înregistrate în scopuri de TVA.

8. Efectele post-deregistrare, după anulare:

• nu mai aveți voie să facturați cu TVA,
• nu mai depuneți decont 300,
• trebuie să ajustați eventualele deduceri de TVA anterioare (situații rare la persoanele fizice),
• trebuie să păstrați evidențele contabile pentru o perioadă legală.

9. Situații care întârzie sau blochează deregistrarea, ANAF NU va aproba deregistrarea dacă:

• aveți activitate economică în curs,
• aveți TVA de plată nedeclarată,
• nu ați depus deconturile 300 pe ultimele 6 luni,
• ați efectuat achiziții intracomunitare după ultima operațiune,
• aveți controale în desfășurare privind TVA.

 Concluzie  finală

Pentru anul 2025, prin înstrăinarea a trei terenuri agricole extravilane care au fost exploatate economic prin arendă, depășiți limita tranzacțiilor ocazionale și deveniți persoană impozabilă în sensul art. 269 Cod fiscal. În consecință, vânzarea terenului intravilan construibil din ianuarie 2026 reprezintă o operațiune taxabilă conform art. 268 și art. 292 Cod fiscal și necesită înregistrarea în scopuri de TVA înainte de efectuarea tranzacției. Livrarea va fi taxată cu cota standard de 21%, iar deregistrarea este posibilă doar după minimum 6 luni fără operațiuni economice declarate.

 

Reglementare:

• 268 alin. (1) – Sfera de aplicare a TVA – Cod fiscal
• 269 alin. (1)–(3) – Persoana impozabilă și activitatea economică – Cod fiscal
• 292 alin. (2) lit. f) – Scutiri pentru livrarea de terenuri (terenuri construibile vs. neconstruibile) – Cod fiscal
• 310 alin. (1) – Regimul special de scutire pentru întreprinderi mici (plafon 395.000 lei) – Cod fiscal
• 316 alin. (1) – Obligația de înregistrare în scopuri de TVA – Cod fiscal
• 316 alin. (11) – Anularea înregistrării în scopuri de TVA – Cod fiscal