Obligații fiscale și de autorizare pentru exploatarea imobilelor în regim de închiriere pe termen lung și Airbnb

1. Regimul hotelier necesita autorizare. Aveți nevoie de certificat de clasificare de la MEAT. În dosarul de clasificare de la Ministerul Turismului (MEAT) intra avizul tehnic pentru construcții in turism, autorizatie de mediu, autorisatie sanitara de functionare, autorizatie sanitar-veterinara (dacă se serveste mancare sau mic dejun), autorizație ISU și acord de funcționare de la primărie. Obtinerea calificarii durează în jur de 60 de zile și presupune inspectie la locație. Certificatul de clasificare turistica se obține prin platforma SITUR.

ISU nu este necesara automat pentru orice imobil. Pentru un apartament mic de obicei nu este necesar, dar trebuie verificata suprafața și capacitatea. Aveți nevoie de negație de la ISU dacă nu este nevoie sau de autorizare ISU dacă este nevoie. Chiar dacă ISU nu este obligatorie, măsurile de prevenire a incendiilor raman obligatorii.

Pentru închirierea pe termen lung, nu ai nevoie de nimic din toate acestea, doar contractul de închiriere se declară la ANAF.

1. Pentru închirierea pe termen scurt, este nevoie de înregistrarea punctului de lucru la registrul comerțului. Este condiție de clasificare. O sa aveți nevoie și de acordul vecinilor. Pentru închirierea pe termen lung, nu trebuie declarat punct de lucru.

2. Amortizarea – nu se schimbă în funcție de destinația de utilizare: închiriere pe termen lung sau închiriere pe termen scurt. Totuși, este necesar sa tineti cond ca la închirierea pe termen lung, operațiunea este în principiu scutia de TVA fără drept de deducere (art.292), dacă nu se optează expres pentru taxare. Consecință este ca TVA de la achiziția/investiția în imobil nu se deduce și se capitalizeaza in valoarea activului, deci baza de amortizare este mai mare. La regim hotelier (închiriere pe termen scurt), cazarea e operatiune taxabila cu cotă redusă de 11%, deci TVA-ul aferent se deduce, asta înseamnă ca baza amortizabila este mai mica, dar cu recuperare de TVA la intrare. Deci durata amortizarii este neschimbată iar valoarea amortizabila poate diferi în funcție de tratamentul TVA.

3. În ambele cazuri, imobilele fiind deținute de firma și exploatate economic, sunt în zona de nerezidential. Conform art. 460, alin.2, pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane juridice impozitul se calculează prin aplicarea unei cote între 0.2% și 1.3% asupra valorii impozabile. Sa tineti cont ca dacă nu actualizati valoarea impozabilă în ultimii 3 ani anteriori anului de referință, cota devine 5%. Sa tineti cont și ca primăria poate institui taxa speciala de promovare turistica, calculată în funcție de tariful de cazare sau de numărul de nopți.

4. Pentru termen lung CAEN este 6820 iar pentru termen scurt, CAEN este 5520 și 5590.

Prin urmare:

• închiriere pe termen lung – CAEN 6820, zero autorizații, fără puncte de lucru, dar operatiune scutita de TVA fără drept de deducere
• închiriere pe termen scurt – CAEN 5520, necesar clasificare + DSP + eventual ISU + punct de lucru + casa de marcat pentru încasări de la persoane fizice + reevaluare, dar cu TVA 11% și drept de deducere.

 

Reglementare:

• OG 58/1998 și Ordinul nr. 65/2013
• Ordinul MS 1030/2009
• HG 571/2016
• Ordinul ANSVSA 111/2008
• HG 2139/2004
• Codul Fiscal