Vanzare cladire catre persoane fizice – tratament TVA

Articol publicat in data de: 01 Mai 2020
Categorii: TVA
 

Situatie de fapt:

O cladire a fost cumparata in anul 2007 la pretul de 150.000 euro, de la o persoana juridica in regim TVA TAXARE INVERSA. In anul 2012 a fost reevaluata la pretul de 85.000 euro.

In anul 2020 se vinde aceasta cladire catre 2 persoane fizice la pretul de 200.000 euro.

Intrebare:

1. Se poate face vanzarea fara tva?

2. Ajustarea de tva o fac de la pretul de 150.000 euro (150000*19%=28500 euro.Tva pentru 40 ani, ajustare 28500/40ani*7 ani (cat mai am de ajustat)=4987.5 euro sau se face de la pretul de 85.000 eur*19%=16150 EURO TVA , 16150 /40*7= 2628.25 EURO.

3. Pentru teren exista o reevaluare pozitiva in valoare de 15000 euro, iar pentru cladire de 45.000 euro. Cum voi inchide aceste reevaluari pozitive tinand cont ca acum la vanzare pretul este mai mare decat valoarea din contabilitate, inclusiv reevaluarile din sold?

Raspuns partial - Testează gratuit timp de 7 zile!

Conform prevederilor fiscale in vigoare, sunt scutite de TVA, livrarea de constructii/partii de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a orica

Înregistrează-te pentru răspunsul complet

● Alerte Fiscale
● Acces la baza de date de spețe din toate domeniile de activitate
● Răspundem la orice speță din domeniile fiscalitate, contabilitate și resurse umane
● Dăm răspunsuri personalizate pentru fiecare situație în parte
● Interpretam legislația în așa fel încât să fie pe înțelesul tuturor
● Ai siguranță în relația cu autoritățile
● Te asiguri ca ești în legalitate

Distribuie pagina
Simona Jurescu

Articol scris de catre Simona Jurescu, in data de May 1, 2020.

In anul 2002 ca urmare a dezvoltarii constante a societatii de contabilitate SC Excelcont SRL, apare oportunitatea infiintarii unei sucursale in Timisoara. Din acel an sucursala din Timisoara este condusa si organizata de doamna Jurescu Simona.

Vezi toate articolele scrise de Simona Jurescu

Vanzare cladire catre persoane fizice – tratament TVA

Articol scris in data de: 01 Mai 2020

Autor: Simona Jurescu

Situatie de fapt:

O cladire a fost cumparata in anul 2007 la pretul de 150.000 euro, de la o persoana juridica in regim TVA TAXARE INVERSA. In anul 2012 a fost reevaluata la pretul de 85.000 euro.

In anul 2020 se vinde aceasta cladire catre 2 persoane fizice la pretul de 200.000 euro.

Intrebare:

1. Se poate face vanzarea fara tva?

2. Ajustarea de tva o fac de la pretul de 150.000 euro (150000*19%=28500 euro.Tva pentru 40 ani, ajustare 28500/40ani*7 ani (cat mai am de ajustat)=4987.5 euro sau se face de la pretul de 85.000 eur*19%=16150 EURO TVA , 16150 /40*7= 2628.25 EURO.

3. Pentru teren exista o reevaluare pozitiva in valoare de 15000 euro, iar pentru cladire de 45.000 euro. Cum voi inchide aceste reevaluari pozitive tinand cont ca acum la vanzare pretul este mai mare decat valoarea din contabilitate, inclusiv reevaluarile din sold?

Raspuns

Conform prevederilor fiscale in vigoare, sunt scutite de TVA, livrarea de constructii/partii de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

Astfel, se mentioneaza urmatoarele:

– Teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

– Constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

– Livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii.

– O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare baza pe cost in conformitate cu Standardele Internationale de Raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.

Persoanele impozabile care vor aplica scutirea de TVA la livrarea unei constructii “vechi” si care la momentul dobandirii, dupa data aderarii 01.01.2007, au dedus taxa, vor avea obligatia ajustarii taxei conform art. 305 din Codul Fiscal, inclusiv pentru cazul in care s-a aplicat taxarea inversa la achizitie.

Legiuitorul permite taxarea livrarii unei constructii “vechi” prin optiune, atat timp cat comunica organelor fiscale optiunea de taxare prin depunerea unei notificari. Din practica, persoanele impozabile opteaza pentru taxare in cazul constructiilor vechi pentru a nu fi obligate sa ajusteze taxa dedusa aferenta acestora, in cazul aplicarii scutirii de TVA.

Pentru livrarea de terenuri pe care se afla constructii, normele metodologice ofera clarificari pentru aplicarea regimului de taxa in cazul vanzarii de terenuri pe care se afla constructii.

Astfel, se mentioneaza ca in cazul in care un corp funciar unic, identificat printr-un singur numar cadastral va avea un singur regim fiscal care este determinat de livrarea considerata a fi principala, si acest fapt decurge din valoarea stabilita pentru teren si pentru constructie, printr-un raport de evaluare, astfel:

– Daca din raportul de evaluare rezulta ca valoarea terenului este mai mare decat valoarea constructiei, regimul fiscal al livrarii intregului corp funciar este cel al unui teren construibil, care este taxabil. Astfel, constructia aflata pe acest teren se depersonalizeaza din punct de vedere fiscal si factura va fi emisa in regim de taxare pentru teren, cat si pentru constructia aflata pe teren (accesoriu urmeaza principalul)

– Daca, valoarea terenului este mai mica decat valoara constructiei, regimul fiscal al livrarii corpului funciar este cel al unei constructii, In aceasta situatie, daca constructia este veche, se aplica regimul de scutire de TVA pentru intregul corp funciar (teren plus constructie).Totusi, regimul de scutie implica ajustari, in situatia in care taxa a fost dedusa la momentul dobandarii, sau poate opta pentru taxarea operatiunii, caz in care nu se mai impune ajustarea negativa a taxei dedusa.

Ajustarea taxei se refera la taxa achitata sau datorata, aferenta operatiunilor legate de obtinerea unui bun de capital (de exemplu: achizitia, fabricarea, constructia etc) si are loc si in situatia in care la obtinerea unui bun de capital s-a aplicat taxarea inversa, aceasta include existenta TVA la achizitie si nu elimina ajustarea de TVA.

Pentru bunurile imobile, perioada de ajustare este de 20 de ani si incepe de la 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital.

Persoanele impozabile care detin bunuri de capital trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor care fac obiectul ajustarii taxei deductibile din care sa reiasa taxa dedusa si ajustarile efectuate.

Registrul bunurilor de capital trebuie sa contina cel putin urmatoarele informatii:

– Data obtinerii bunului de capital
– Valoarea bunului de capital
– Taxa deductibila
– Taxa efectiv dedusa
– Ajustarile efectuate in perioada de ajustare (5 sau 20 de ani)

In cazul livrarilor de imobile in regim de scutire, ajustarea taxei se face o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare (dupa formula: TVA dedusa/20 * X nr de ani ramasi din perioada de ajustare).

1. Daca cladirea se incadreaza in categoria cladirilor “vechi” asa cum reiese din enunt (2007) si nu a suferit vreo transformare a carui cost al transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructii, ulterior transformarii, atunci cladirea se poate vinde in regim de scutire de TVA.

Intrucat presupunem ca odata cu vanzarea imobilului, are loc si vanzarea terenului de sub constructie, recomandam sa se verifice daca cele doua imobile reprezinta un corp funciar unic, identificat printr-un singur numar cadastral, astfel incat regimul fiscal aplicat sa fie determinat de livrarea considerata a fi principala in functie de valoarea stabilita pentru constructie si cea pentru teren.

2. Intelegem ca imobilul a fost achizitionat la valoarea de 150.000 euro, cu o taxa dedusa de 28.500 euro. Conform prevederilor fiscale in vigoare, ajustarea taxei se va realiza la valoare taxei dedusa la momentul dobandirii, in speta la 28.500 euro.
In cazul de fata, perioada de ajustare a taxei dedusa incepe la 1.01.2007 si se termina la 2026 inclusiv.

Astfel, ajustarea taxei la momentul livrarii in anul 2020 se va realiza dupa formula TVA dedusa/20* nr de ani ramasi din perioada de ajustare: (28.500 euro/20)*7 ani = 9.975 euro

3. Potrivit informatiilor puse la dispozitie, intelegem ca in soldul creditor al contului 105 Rezerve din reevaluare, societatea inregistreaza suma de 15.000 euro pentru teren si 45.000 euro pentru cladire.

Din punct de vedere contabil, surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare, este capitalizat prin transferul direct in rezultatul reportat (contul 1175 Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare), atunci cand acest surplus reprezinta castig realizat.

Astfel, castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare. Cu toate acestea o parte din castig poate fi realizat pe masura ce activul este folosit de entitate. In acest caz, valoarea rezervei transferate este diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al activului.

La momentul scoaterii din gestiune, soldul contului 105 Rezerve din reevaluare va fi transferat in contul 1175 Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare si se va aplica tratamentul fiscal corespunzator calitatii persoanei impozabile, platitor de impozit pe profit, platitor de impozit pe veniturile microintreprinderilor.

In situatia in care Societatea inregistra aceste rezerve in contul 1065 “Rezerve reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare” inainte de aplicarea prevederilor OFMP 1802/2014, aceste sume se transfera asupra contului 1175 “Rezultatul reportat reprezentand surplus realizat din rezerve din reevaluare”

Din punct de vedere fiscal, pot exista urmatoarele situatii:

– In cazul platitorilor de impozit pe profit, rezervele care sunt deduse la calcul profitului impozabil prin intermediul amortizarii fiscale sau al cheltuielilor privind activele cedate si/sau casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scaderii din gestiune a acestor mijloace fixe. Adica sunt considerate elemente similare veniturile si sunt luate in calcul la determinarea profitului impozabil.

– In cazul platitorilor de impozit pe veniturile microintreprinderilor, care au fost si platitori de impozit pe profit, rezervele din reevaluare, inclusiv a terenurile, care nu au fost deduse la calcul profitului impozabil si nu au fost impozitate in perioada in care microintreprinderile au fost si platitoare de impozit pe profit, indiferent de motivul reducerii acestora, vor fi incluse in baza impozabila a impozitului pe veniturile microintreprinderilor.

– In cazul platitorilor de impozit pe veniturile microintreprinderilor, rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, nu sunt incluse in baza impozabila a impozitului pe veniturile microintreprinderilor.

In concluzie, in functie de politica contabila aleasa si de calitatea persoanei impozabile (platitor impozit pe profit, impozit pe veniturile microintreprinderilor etc), Societatea va aplica unul din tratamentele fiscale mentionate mai sus asupra surplusului din reevaluare aflat in soldul contului 105, la momentul scoaterii din gestiune atat a terenului cat si a cladirii.

Reglementare:

Codul Fiscal,

  • art. 26 53, 292, 305 si Normele de aplicare
  • OMFP 1802/2014
  • pct.99-137