Login
Inregistrare
Recuperare parola
In caz ca ai uitat parola, introdu in campul de mai jos adresa de email si se va trimite un email cu link pentru resetarea parolei.
Abonare newsletter zilnic!
Vanzare teren – investitie imobiliara

Simona Jurescu
Valabil la 21 Iulie 2020
Situatie de fapt:
O societate a achizitonat un teren construibil in scopul revanzarii la un pret mai mare. Ulterior cumpararii, nu s-a inregistrat nicio cheltuiala cu amenajarea terenului in vederea revanzarii.
Anul urmator se incheie un contract de vanzare pentru un sfert din suprafata terenului cu plata in 3 transe, cu clauza de transfer al proprietatii la achitarea ultimei transe. La achitarea ultimei transe se face transferul dreptului de proprietate si se scoate din evidenta terenul.
Inregistrari contabile:
– achizitie: 215 = 404
– emitere facturi de avans la fiecare transa incasata: 461 = 419
– emitere factura finala : 419 = 461, concomitent cu 461 = 7583 si 2815 = 215
Intrebare:
La scoaterea din gestiune a partii de teren vanduta, cum este corecta calcularea valorii acestuia? Este corect rationamentul conform caruia se scade 1/4 din valoarea de achizitie? Sau este necesar un raport de evaluare? Terenul are suprafata foarte mare,este intravilan, construibil. Societatea aplica metoda de evaluare la cost istoric.
Inregistrarile contabile de mai sus sunt corecte?
Conform prevederilor contabile in vigoare, pentru incadrarea unui bun imobil in categoria investitii imobiliare se va avea in vedere urmatoarele:
1. Recunoscute in categoria imobilizari corporale
(i) Investitie imobiliara este proprietatea (un teren sau o cladire – ori o parte a unei cladiri – sau ambele) detinuta (de proprietar sau de locatar in baza unui contract de leasing financiar) mai degraba pentru a obtine venituri din chirii sau pentru cresterea valorii capitalului, ori ambele, decat pentru:
a) a fi utilizata în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori in administrativ; sau
b) a fi vanduta pe parcursul desfasurarii normale a activitatii
Se va utiliza contul contabil 215 Investitii imobiliare.
(ii) Proprietate imobiliara utilizata de posesor este o proprietate imobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar in temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizata la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau in scopuri administrative.
Se va utiliza contul contabil 211 Terenuri si amenajari de terenuri sau 212 Constructii.
2. Recunoscute in categoria stocurilor (active circulante)
Proprietate imobiliara:
– detinuta pentru a fi vanduta pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
– in curs de productie in vederea vanzarii in procesul desfasurarii normale a activitatii (pct. 272 alin. (1)).
Se va utiliza contul contabil din clasa 3 – Conturi de stocuri si productie in curs de executie.
Pentru o clarificare mai buna, mentionam cateva exemple din prevederile contabile in vigoare:
- care constituie investitii imobiliare:
a) terenurile detinute, mai degraba, in scopul cresterii pe termen lung a valorii capitalului, decat in scopul vanzarii pe termen scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
b) terenurile detinute pentru o utilizare viitoare inca nedeterminata. In cazul in care o entitate nu a hotarat daca va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliara utilizata de posesor, fie in scopul vanzarii pe termen scurt in cursul desfasurarii normale a activitatii, atunci terenul este considerat ca fiind detinut in scopul cresterii valorii capitalului;
c) proprietatile imobiliare in curs de construire sau amenajare in scopul utilizarii viitoare ca investitii imobiliare.
- care nu constituie investiţii imobiliare:
a) proprietatile imobiliare detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii sau in procesul de constructie ori de amenajare in vederea unei astfel de vanzari, de exemplu, proprietatile imobiliare dobandite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, in viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate si revandute. Acestea reprezinta, din punct de vedere contabil, stocuri;
b) proprietatile imobiliare care sunt in curs de construire sau amenajare in numele unor terte parti. Acestea reprezinta pentru entitate servicii in curs de executie;
c) proprietatile imobiliare utilizate de posesor, incluzand (printre altele) proprietatile detinute in scopul utilizarii lor viitoare ca proprietati imobiliare utilizate de posesor,
Potrivit situatiei de fapt si a prevederilor contabile in vigoare, deducem ca Societatea a achizitionat terenul in vederea vanzarii acestuia intr-un termen scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii. Astfel, terenul va fi incadrat in categoria stocurilor si nu a investitiilor imobiliare.
Pentru diferenta de teren ramasa, recomandam societatii sa reanalizeze scopul detinerii acestui teren. In functie de scopul avut, evidenta terenului se va reflecta ca si stoc sau ca si investitii imobiliare.
In situatia de fata, se va avea in vedere urmatoarea monografie, tinand cont ca nu avem informatii cu privire la calitatea de platitor de TVA sau nu:
a)Achizitie teren cu scopul de a fi revandut intr-un termen scurt:
371 Marfuri = 401 Furnizori b)Realizarea contractului de vanzare cumparare cu plata in rate si recunoasterea venitului. Evaluarea momentului in care o entitate a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstantelor in care s-a desfasurat tranzactia.
In cele mai multe cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor in posesia cumparatorului. In alte cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate apare intr-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor in posesia cumparatorului.
Daca o entitate pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzactia reprezinta o vanzare si veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vanzator poate pastra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura ca va încasa suma care se datoreaza. Intr-un asemenea caz, daca entitatea a transferat riscurile si beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzactia este o vanzare si veniturile sunt recunoscute.
Dreptul de proprietate pentru un bun imobil se transfera la data autentificarii contractului de vanzare cumparare si a publicitatii cadastrale ale acestuia la Agentia Nationala de Cadastru si publicitate imobiliara, pentru a putea intra in circuitul civil si datele publice sa fie accesibile tertilor.
461 Debitori diversi = 707 Venituri din vanzarea marfurilor c) Daca potrivit contractului incheiat intre cele doua parti, riscurile si beneficiile asupra dreptului de proprietate sunt transferate la incasarea ultimei rate atunci se va avea in vedere urmatoarea nota contabila. Recomandam o analiza atenta a prevederilor contractuale, corelata cu formalitatile legale incheiate la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
461 Debitori diversi = 472 Venituri in avans d) Incasarea ratelor
5121 Conturi la banci = 461 Debitori diversi e)Recunoasterea venitului la incasarea ultimei rate
472 Venituri in avans = 707 Venituri din marfuri f) Scoaterea din gestiune a terenului
607 Cheltuieli cu marfa = 371 Marfuri In ceea ce priveste alocarea valorii de achizitie a partii de teren care urmeaza sa fie vanduta, recomandam sa se aiba in vedere o alocare a costului de achizitie tinandu-se cont de mp mentionati in contractul de vanzare cumparare si a documentelor emise de ANCPI. De asemenea, costul de achizitie aferent terenului vandut se poate determina si pe baza unui raport de alocare a costului de achizitie intocmit de un evaluator autorizat.
Reglementare:
- Ordinul 1802/2014
- pct 197. 272, 441
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!

Articol scris de catre Simona Jurescu, in data de 21 Iulie 2020.
In anul 2002 ca urmare a dezvoltarii constante a societatii de contabilitate SC Excelcont SRL, apare oportunitatea infiintarii unei sucursale in Timisoara. Din acel an sucursala din Timisoara este condusa si organizata de doamna Jurescu Simona.

Vanzare teren – investitie imobiliara
Articol scris in data de: 21 Iulie 2020
Autor: Simona Jurescu
Situatie de fapt:
O societate a achizitonat un teren construibil in scopul revanzarii la un pret mai mare. Ulterior cumpararii, nu s-a inregistrat nicio cheltuiala cu amenajarea terenului in vederea revanzarii.
Anul urmator se incheie un contract de vanzare pentru un sfert din suprafata terenului cu plata in 3 transe, cu clauza de transfer al proprietatii la achitarea ultimei transe. La achitarea ultimei transe se face transferul dreptului de proprietate si se scoate din evidenta terenul.
Inregistrari contabile:
– achizitie: 215 = 404
– emitere facturi de avans la fiecare transa incasata: 461 = 419
– emitere factura finala : 419 = 461, concomitent cu 461 = 7583 si 2815 = 215
Intrebare:
La scoaterea din gestiune a partii de teren vanduta, cum este corecta calcularea valorii acestuia? Este corect rationamentul conform caruia se scade 1/4 din valoarea de achizitie? Sau este necesar un raport de evaluare? Terenul are suprafata foarte mare,este intravilan, construibil. Societatea aplica metoda de evaluare la cost istoric.
Inregistrarile contabile de mai sus sunt corecte?
Raspuns
Conform prevederilor contabile in vigoare, pentru incadrarea unui bun imobil in categoria investitii imobiliare se va avea in vedere urmatoarele:
1. Recunoscute in categoria imobilizari corporale
(i) Investitie imobiliara este proprietatea (un teren sau o cladire – ori o parte a unei cladiri – sau ambele) detinuta (de proprietar sau de locatar in baza unui contract de leasing financiar) mai degraba pentru a obtine venituri din chirii sau pentru cresterea valorii capitalului, ori ambele, decat pentru:
a) a fi utilizata în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori in administrativ; sau
b) a fi vanduta pe parcursul desfasurarii normale a activitatii
Se va utiliza contul contabil 215 Investitii imobiliare.
(ii) Proprietate imobiliara utilizata de posesor este o proprietate imobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar in temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizata la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau in scopuri administrative.
Se va utiliza contul contabil 211 Terenuri si amenajari de terenuri sau 212 Constructii.
2. Recunoscute in categoria stocurilor (active circulante)
Proprietate imobiliara:
– detinuta pentru a fi vanduta pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
– in curs de productie in vederea vanzarii in procesul desfasurarii normale a activitatii (pct. 272 alin. (1)).
Se va utiliza contul contabil din clasa 3 – Conturi de stocuri si productie in curs de executie.
Pentru o clarificare mai buna, mentionam cateva exemple din prevederile contabile in vigoare:
- care constituie investitii imobiliare:
a) terenurile detinute, mai degraba, in scopul cresterii pe termen lung a valorii capitalului, decat in scopul vanzarii pe termen scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
b) terenurile detinute pentru o utilizare viitoare inca nedeterminata. In cazul in care o entitate nu a hotarat daca va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliara utilizata de posesor, fie in scopul vanzarii pe termen scurt in cursul desfasurarii normale a activitatii, atunci terenul este considerat ca fiind detinut in scopul cresterii valorii capitalului;
c) proprietatile imobiliare in curs de construire sau amenajare in scopul utilizarii viitoare ca investitii imobiliare.
- care nu constituie investiţii imobiliare:
a) proprietatile imobiliare detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii sau in procesul de constructie ori de amenajare in vederea unei astfel de vanzari, de exemplu, proprietatile imobiliare dobandite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, in viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate si revandute. Acestea reprezinta, din punct de vedere contabil, stocuri;
b) proprietatile imobiliare care sunt in curs de construire sau amenajare in numele unor terte parti. Acestea reprezinta pentru entitate servicii in curs de executie;
c) proprietatile imobiliare utilizate de posesor, incluzand (printre altele) proprietatile detinute in scopul utilizarii lor viitoare ca proprietati imobiliare utilizate de posesor,
Potrivit situatiei de fapt si a prevederilor contabile in vigoare, deducem ca Societatea a achizitionat terenul in vederea vanzarii acestuia intr-un termen scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii. Astfel, terenul va fi incadrat in categoria stocurilor si nu a investitiilor imobiliare.
Pentru diferenta de teren ramasa, recomandam societatii sa reanalizeze scopul detinerii acestui teren. In functie de scopul avut, evidenta terenului se va reflecta ca si stoc sau ca si investitii imobiliare.
In situatia de fata, se va avea in vedere urmatoarea monografie, tinand cont ca nu avem informatii cu privire la calitatea de platitor de TVA sau nu:
a)Achizitie teren cu scopul de a fi revandut intr-un termen scurt:
371 Marfuri | = | 401 Furnizori |
b)Realizarea contractului de vanzare cumparare cu plata in rate si recunoasterea venitului. Evaluarea momentului in care o entitate a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstantelor in care s-a desfasurat tranzactia.
In cele mai multe cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor in posesia cumparatorului. In alte cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate apare intr-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor in posesia cumparatorului.
Daca o entitate pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzactia reprezinta o vanzare si veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vanzator poate pastra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura ca va încasa suma care se datoreaza. Intr-un asemenea caz, daca entitatea a transferat riscurile si beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzactia este o vanzare si veniturile sunt recunoscute.
Dreptul de proprietate pentru un bun imobil se transfera la data autentificarii contractului de vanzare cumparare si a publicitatii cadastrale ale acestuia la Agentia Nationala de Cadastru si publicitate imobiliara, pentru a putea intra in circuitul civil si datele publice sa fie accesibile tertilor.
461 Debitori diversi | = | 707 Venituri din vanzarea marfurilor |
c) Daca potrivit contractului incheiat intre cele doua parti, riscurile si beneficiile asupra dreptului de proprietate sunt transferate la incasarea ultimei rate atunci se va avea in vedere urmatoarea nota contabila. Recomandam o analiza atenta a prevederilor contractuale, corelata cu formalitatile legale incheiate la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
461 Debitori diversi | = | 472 Venituri in avans |
d) Incasarea ratelor
5121 Conturi la banci | = | 461 Debitori diversi |
e)Recunoasterea venitului la incasarea ultimei rate
472 Venituri in avans | = | 707 Venituri din marfuri |
f) Scoaterea din gestiune a terenului
607 Cheltuieli cu marfa | = | 371 Marfuri |
In ceea ce priveste alocarea valorii de achizitie a partii de teren care urmeaza sa fie vanduta, recomandam sa se aiba in vedere o alocare a costului de achizitie tinandu-se cont de mp mentionati in contractul de vanzare cumparare si a documentelor emise de ANCPI. De asemenea, costul de achizitie aferent terenului vandut se poate determina si pe baza unui raport de alocare a costului de achizitie intocmit de un evaluator autorizat.
Reglementare:
- Ordinul 1802/2014
- pct 197. 272, 441