TVA si contabilitate pentru dezvoltatorii imobiliari

Articol scris in data de: November 12, 2019

Situatie de fapt:

O companie platitoare de TVA construieste un bloc si vinde apartamente. Dezvoltatorul construieste el imobilul cu materialele lui.

Intrebare:

Din punct de vedere contabil si fiscal (TVA) care sunt obligatiile acestei societati? In concret dilemele sunt urmatoarele:

1. Terenul poate fi achizitionat de la o persoana fizica sau juridica, care sunt note contabile si care este tratamentul TVA in fiecare caz?

2. Care sunt notele contabile privind achizitiile de materiale de orice fel, descarcarea de gestiune? Daca este productie neterminata cum se calculeaza si se evidentiaza?

3. Cu ce cota de TVA se face atat pentru persoane fizice cat si pentru juridice vânzarea apartamentelor si care sunt notele contabile?

4. Discountul la vânzarea apartamentului se evidentiaza pe factura? Care este nota contabila?

5. La vanzarea unui loc de parcare ce cota de TVA se aplica si care este nota contabila?

TVA si contabilitate pentru dezvoltatorii imobiliari

1. Achizitia terenului de la o persoana fizica va fi fara TVA. Inregistrarea contabila este 215.01 (Investitii imobiliare) = 404 (Furnizori de imobilizari) (presupunem valoarea de achizitie 10.000 lei)

Achizitia terenului de la o persoana juridica va fi cu TVA si se va aplica taxarea inversa.

Recomandam urmatoarea monografie:

215.01
Investitii imobiliare
=404
Furnizori de imobilizari
10.000 lei
4426
TVA deductibila
=4427
TVA colectata
1.900 lei

2. La constructia blocului veti folosi urmatoarea monografie contabila:

Manopera/salariu641
Cheltuieli cu salariile personalului
=421
Personal – salarii datorate
200 u.m.
MaterialeAchizitie3xx
Conturi de stocuri si productie in curs de executie
=401
furnizori
400 u.m.
4426
TVA colectata
=401
furnizori
76 u.m.
Dare in consum6xx
Cheltuieli
=3xx
Conturi de stocuri si productie in curs de executie
400 u.m.
Diverse servicii/subcontractari6xx
Cheltuieli
=401
furnizori
800 u.m.
4426
TVA colectata
=401
furnizori
152 u.m.
Inregistrarea cheltuielilor pe seama investitiei in curs235
Investitii imobiliare in curs de executie
=725
Venituri din productia de investii imobiliare
1.400 u.m.

Receptia lucrarii se face prin:

215.100
Investitii imobiliare
=235
Investitii imobiliare in curs de executie
1.400 lei

Apartamentarea se inregistreaza astfel:

a) terenul se imparte in cote parti aferente apartamentelor si locuri de parcare:

%=215.01
Investitii imobiliare
10.000 lei
215.02
Investitii imobiliare
3.000 lei
215.03
Investitii imobiliare
2.500 lei

b) Pentru apartamente, dupa intabulare:

%=215.100
Investitii imobiliare
1.400 lei
215.101
Investitii imobiliare
300 lei
215.102
Investitii imobiliare
200 lei

 

3. Vanzarea apartamentelor se va face cu TVA atat catre persoanele fizice cat si cu cele juridice. Cota standard in ambele situatii este de 19%. Pentru persoanele fizice se poate aplica cota redusa de 5% daca sunt indeplinite simultan urmatoarele conditii:

* suprafata utila a apartamentului sa fie de maxim 120 mp

* pretul de vanzare sa fie de maxim 450.000 lei 

Inregistrarea facturii emise se face astfel:

411
Clienti
=%
701
Venituri din vanzarea produselor finite
4427
TVA colectata

Pentru scaderea din gestiune valoarea apartamentului cumulata cu valoarea terenului se vor inregistra prin 725 (venituri din productia de investitii imobiliare) = 215 (Investitii imobiliare)

4. Factura cu discount va arata asa:

BazaTVA
Apartament nr. xxx1000 lei190 lei
Discount 5%- 50 lei- 9.5 lei
Valoare totala950 lei180.5 lei

Aceasta factura va fi introdusa in contabilitate prin urmatoarea monografie:

411
Clienti
=%
701
Venituri din vanzarea produselor finite
950 lei
4427
TVA colectata
180.5 lei

5. Vanzarea locului de parcare este considerata accesorie operatiunii principale. Din acest motiv, se va factura cu aceeasi cota ca si vanzarea apartamentului. In situatia in care parcarea se vinde la o perioada de timp dupa vanzarea apartamentului parerile sunt impartite intre specialisti.

Se pune problema daca mai pot fi considerate accesorii si facturate cu cote redusa de 5% (apartamentul s-a vandut cu 5%) sau trebuie vandute cu 19%.

Un reprezentant al Ministerului de Finante a expus ca o opinie personala recomandarea de a se mentine facturarea cu cota redusa desi vanzarea locului de parcare este ulterioara vanzarii apartamentului.

Argumentarea este ca persoana fizica nu ar fi cumparat locul de parcare daca nu ar fi cumparat si apartamentul, motiv pentru care locul de paracre este accesoriu.

In viziunea noastra se va factura cu 5% locul de parcare doar daca este vandut simultan cu un apartament pentru care se aplica cota de 5%. La o vanzare ulterioara consideram oportuna facturarea cu 19%.

Monografia contabila va fi:

Vanzarea
411
Clienti
=%
701
Venituri din vanzarea produselor finite
4427
TVA colectata
Scaderea din gestiune
725
Venituri din productia de investitii imobiliare
=215
Investitii imobiliare

Reglementare: 

Codul Fiscal art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3, art. 292 alin. (2) lit. f), art. 331 alin. (2) lit. g)

Ordinul Ministrului Finantelor Publice 1802/2014

 

Distribuie pagina
Monica Predescu

Articol scris de catre Monica Predescu, in data de November 12, 2019.

Prin înfiinţarea unei societăţi de contabilitate am avut ocazia sa încep practicarea activităţii de contabilitate în urmă cu 25 de ani luând astfel parte la începutul şi la dezvoltarea acestui domeniu în România. Cei peste 500 de clienţi pe care i-am avut în această perioadă, au desfăşurat activităţi în foarte multe domenii, unele colaborări cu aceştia durând de peste 15 ani.

Vezi toate articolele scrise de Monica Predescu